TORCHESを徹底解説！やってみた評判は？メリットやリスクなどご紹介

TORCHES（トーチーズ）は、2025年11月24日にサービスを開始した不動産クラウドファンディングサービスです。運営会社のTORCHES株式会社は、エムトラスト株式会社の出資を受け、同社との協力体制のもとで不動産ファンドを提供しています。

※エムトラスト株式会社はTORCHES株式会社に出資していますが、ファンドの元本や分配金を保証するものではありません。

本記事では、他の不動産クラウドファンディングサービスと比較しながら、TORCHESの基本情報や特徴、メリット・デメリット、口コミ、投資前に確認しておきたいリスクをわかりやすく解説します。

不動産クラウドファンディングが初めての方にも読み進めやすいよう、専門用語もかみ砕いて説明しますので、サービス選びの判断材料としてお役立てください。

※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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TORCHESの基本情報

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まずはこちらで全体像を確認してみてください。

TORCHES（トーチーズ）の特徴

トーチーズは、首都圏の住宅用地をはじめ、ホテルや地方の系統用蓄電池用地など、さまざまな不動産を対象としたファンドを提供する不動産クラウドファンディングサービスです。東京23区の案件に限らず、投資対象の地域や用途が広がっています。

特徴として挙げられるのは、年利10％以上の想定利回りを設定したファンドや、数か月単位で運用するファンドを取り扱っている点です。ただし、利回りや運用期間、最低出資金額などの条件は、ファンドによって異なります。

出資は1口1万円単位ですが、最低出資金額は2万円・5万円・10万円など、ファンドごとに設定されています。1口あたりの金額と、実際に申し込むために必要な最低金額を分けて確認しましょう。

ここからは、メリットとデメリットの両面から、トーチーズの特徴を詳しく見ていきます。

TORCHES（トーチーズ）のメリット

トーチーズを検討する際は、想定利回りの数字だけでなく、運用期間や収益の仕組み、ファンドを組成する体制にも注目したいところです。
ここでは、「想定利回り」「運用期間」「エムトラストとの協力体制」の3つに分けて紹介します。

メリット① 年利10％以上を想定したファンドを展開

トーチーズでは、年利10％以上の想定利回りを設定したファンドが提供されています。例えば、公式サイトに掲載されている「No.51 港区芝2丁目ファンド」は想定利回り年16.0％、「No.66 福井県勝山市 系統用蓄電池用地ファンド」は年18.0％です。いずれも税引前の想定値であり、実際の運用成果を示すものではありません。

こうしたファンドには、不動産や土地に関する権利を取得し、その売却益から分配を行う「キャピタル型」があります。例えば、No.51では土地の借地権を取得して建物を新築した後に売却し、売却益の一部を投資家に分配する計画が示されています。

賃料収入を主な収益源とする「インカム型」とは異なり、キャピタル型では、いくらで売却できるかが収益を左右します。そのため、想定利回りだけでなく、投資対象の立地や用途、売却計画を確認することが大切です。

なお、想定利回りは年率表示であり、運用期間全体で得られる利益の割合とは異なります。また、想定どおりの分配が約束されているわけではなく、不動産市況や売却価格などによって、分配金が想定を下回る可能性があります。

メリット② 数か月単位のファンドを選び、投資計画を立てやすい

トーチーズには、予定運用期間が3か月や6か月のファンドがあります。一方で、10か月程度のファンドもあるため、すべてが半年程度で運用を終えるわけではありません。投資する際は、ファンドごとの予定運用期間と払い戻し期日を確認する必要があります。

比較的短期間のファンドを選び、予定どおりに償還された場合には、その都度、次の投資先や資金配分を見直せます。長期間にわたって同じ投資先に資金を預けるのではなく、運用結果を確認しながら次の判断をしたい人にとって、検討しやすい選択肢となるでしょう。

例えば、「まずは短期間のファンドに出資し、運用状況や情報開示の内容を確認してから、次の投資を検討する」といった進め方も考えられます。

ただし、短期運用だから安全というわけではありません。 運用期間が延長されるリスクもあるため、近い将来に使う予定のある資金ではなく、余裕資金の範囲で検討することが大切です。

メリット③ エムトラストとの協力体制を生かしたファンド組成

運営会社のTORCHES株式会社は、エムトラスト株式会社の出資を受け、同社との協力体制のもとで不動産ファンドを提供しています。

エムトラスト株式会社は、住宅分譲などの不動産事業を手がける企業です。TORCHESの個別ファンドでも、エムトラストの協力のもとで組成したことが説明されており、不動産事業の知見を取り入れたファンドづくりが特徴となっています。

不動産ファンドでは、対象物件を選ぶだけでなく、その土地にどのような需要があり、どのような相手への売却を目指すのかといった計画も重要です。こうした計画を確認する際には、協力企業の存在だけで判断するのではなく、各ファンドの説明に記載された運用方針や売却戦略まで確認しましょう。

また、エムトラスト株式会社の不動産事業における実績と、TORCHES株式会社が運営するサービスの募集・運用・償還実績は、区別して捉える必要があります。 エムトラストが他社のクラウドファンディングに物件を提供してきた実績を、そのままTORCHES自身のファンド実績として扱うことはできません。

※エムトラスト株式会社はTORCHES株式会社に出資していますが、ファンドの元本や分配金を保証するものではありません。
※両社の過去の実績は、将来の運用成果を保証するものではありません。不動産市況や運用状況などによっては、元本欠損が生じるおそれがあります。

TORCHES（トーチーズ）のデメリット

想定利回りや運用期間に魅力を感じても、投資する前にはリスクや注意点を確認しておくことが大切です。利回りの数字だけで判断するのではなく、ファンドの収益の仕組みや運営実績も含めて、自分の投資方針に合っているかを検討しましょう。

デメリット① 売却価格や売却時期によって運用成果が左右される

トーチーズでは、不動産の売却益を投資家への分配原資とする「キャピタル型」のファンドを取り扱っています。このタイプのファンドでは、対象不動産をいくらで売却できるかが、投資家への分配に影響します。

不動産市況の変動などにより、想定した価格で売却できなかった場合には、分配金が想定を下回ったり、元本欠損が生じたりする可能性があります。また、予定どおりに運用を終えられず、運用期間の延長によって資金の返還が遅れるリスクにも注意が必要です。

優先劣後構造は、損失が発生した際に劣後出資分から先に負担することで、投資家の元本欠損リスクを一定程度抑える仕組みです。ただし、劣後出資額を上回る損失が発生した場合には、投資家の元本にも影響が及びます。優先劣後構造があることは、元本保証を意味しません。

劣後出資割合もファンドごとに異なるため、想定利回りだけでなく、売却計画や損失が発生した場合の負担条件まで確認することが大切です。

デメリット② サービスの運営期間が短く、長期的な実績は限られる

トーチーズは、2025年11月24日に公式サイトを公開し、同年12月1日に第1号ファンドの募集を開始したサービスです。2026年10月時点ではサービス開始から1年未満であり、長期的な運用傾向を判断するには、今後の実績も継続して確認する必要があります。

すでに運用を終了したファンドもありますが、募集件数だけでなく、実際の償還状況や分配結果、運用中の情報開示の内容にも目を向けましょう。サービスとしての実績を評価する際には、個々のファンドがどのような結果になったのかを確認することが重要です。

また、TORCHES株式会社自身の運用・償還実績と、エムトラスト株式会社の実績は、区別して捉える必要があります。 協力企業の実績を、そのままトーチーズ自身の実績として評価したり、将来の運用成果を裏付けるものとして受け取ったりしないようにしましょう。

なお、運営会社の倒産によって、出資金の全額が返還されないリスクもあります。ただし、サービスの運営期間が短いことだけを理由に、他社より倒産リスクが高いと判断することはできません。ファンドの内容とあわせて、運営会社の財務状況や事業運営に関する開示情報を確認することが大切です。

※過去の実績は、将来の運用成果を保証するものではありません。ファンドの元本や分配金は保証されず、不動産市況や運用状況などによって、元本欠損が生じるおそれがあります。

TORCHES（トーチーズ）の運営元は？

トーチーズを運営するのは、徳島県徳島市に本社を置くTORCHES株式会社です。2018年2月に設立され、不動産特定共同事業の許可や第二種金融商品取引業の登録などを受けています。

旧社名は「ソーシャルファイナンス株式会社」で、太陽光発電所への投資を扱うクラウドファンディングサービス「SOLMINA（ソルミナ）」を手がけてきました。2025年10月の公式発表では、TORCHES株式会社への社名変更と、不動産クラウドファンディング事業への展開が案内されています。

2026年8月31日付で株主構成が変更され、現在はエムトラスト株式会社の完全子会社・グループ会社ではありません。ただし、エムトラスト株式会社は引き続きTORCHES株式会社に出資しており、ファンド組成をはじめとする事業上の協力体制も継続しています。

運営会社を評価する際は、エムトラスト株式会社の不動産事業の実績と、TORCHES株式会社自身のファンド運用・償還実績を区別して確認することが大切です。協力企業の存在だけで判断せず、運営会社の財務状況や、各ファンドの投資対象・売却計画などもあわせて確認しましょう。

TOCHESの口コミ

TOCHESの評判は実際のところ、どうなのでしょうか。X（旧Twitter）上に寄せられた、実際に使用しているユーザーの声を以下にてまとめてみました。

早期償還の実績

不動産クラファンやりまくってます🤣🫶

元本保証はないけどトーチーズは今のところ遅延もなく、むしろ早期還元発生しまくり！

ファンド募集の頻度もかなり多いので登録したのに出資できない🥲なんてことはないかと☺️！

#TORCHES
#トーチーズ
#TORCHES償還シェア https://t.co/NMCCqekXnc

— ぴこ🦋｜ポイ活・お得で楽しく節約貯金 (@point_pico) September 14, 2026

Xアカウントが乗っ取られていた8月に10万円入れたトーチーズ：No.56 江東区越中島2丁目ファンド、早期償還に☺️ド短期なので分配金は僅かですがありがたい✨ https://t.co/RIhm4yGo9V

— かりん🐯@投資5年目 (@dokupoi211231) October 8, 2026

入金が遅いという声も…

昨年、12月から始めた、不動産クラウドファンディンクの投資成果！
想定利回りを下回る事なく、早期償還も多くて良い感じ！
一つだけ不満を言うなら、運用終了から出資金の入金がもう少し早ければ、言う事無し！

#TORCHES
＃トーチーズ
＃TORCHES償還シェア https://t.co/u8BVZEQkMw

— kenzi911 (@kenzi1191) September 8, 2026

TORCHESの実施中キャンペーン

TORCHESでは現在（※2026年10月時点）、初回投資を完了した方に 現金4,000円分 のプレゼントキャンペーンを実施しています。

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不動産クラウドファンディングの注意点

ここまでトーチーズの特徴を中心に紹介してきましたが、不動産クラウドファンディング全体に共通する注意点も忘れてはいけません。

少額から投資できるとはいえ、リスクを理解しないまま資金を投じてしまうと、想定外の結果になりかねません。代表的なリスクと、それを和らげる仕組みについて整理しておきます。

不動産クラウドファンディングの主なリスク

不動産クラウドファンディングには、主に次のようなリスクがあります。

1. 分配金が想定どおりにならないリスク
2. 元本が減って返ってくる元本毀損リスク
3. 運営会社が経営不振に陥る事業者リスク

分配金については、賃料収入や売却価格が事前の想定よりも低くなると、利回りが下振れする可能性があります。さらに、大きな価格下落や予期せぬコスト発生が重なった場合、売却損が出て出資金自体が削られる元本毀損につながることもあります。

また、ファンドの仕組みがどれだけしっかりしていても、運営会社が経営的に行き詰まると、運用や償還に遅れが出るリスクも考えられます。

元本毀損リスクを軽減する「優先劣後システム」とは

トーチーズを含む多くの不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後構造」という仕組みを採用しています。
これは、投資家の出資部分（優先出資）とは別に、運営側も自分たちの資金を劣後出資として入れ、損失が出たときにはまず劣後出資から減らしていく仕組みです。

例えば、物件価格の10％分を運営側が劣後出資し、残りを投資家が優先出資していたケースを考えます。このとき、物件価格が10％下落する範囲までは、理論上は投資家の元本が守られやすくなります。ただし、劣後出資でカバーできるのはあくまで一定範囲までで、それを超える損失が出ると優先出資側にも元本毀損が発生します。

ファンドごとに劣後比率は異なります。
そのため、投資前には必ず募集ページで「優先出資」と「劣後出資」の割合を確認し、自分のリスク許容度と合っているかを見極める姿勢が大切です。

※優先劣後システムはファンドごとに劣後出資比率が変わります。投資前にご自身にてご確認ください。

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まとめ

トーチーズは、東京23区の不動産を中心に、短期×高利回りのキャピタル型ファンドを提供する新しい不動産クラウドファンディングサービスです。

1口1万円から都心不動産にアクセスできる入り口として設計されており、これまでのファンド実績をバックボーンにしている点が強みになっています。一方で、サービスとしての歴史はまだ浅く、ハイリターン案件ゆえに市況変動や事業リスクの影響を受けやすい側面もあります。そのため、トーチーズを利用する際は、利回りの高さだけでなく、優先劣後比率や運用期間、自分のリスク許容度とのバランスを意識しながら投資額を調整していくことが重要です。

複数の不動産クラウドファンディングを比較しながら、トーチーズをポートフォリオの一部として取り入れることで、自分なりのリスクとリターンのバランスを設計しやすくなります。
「短期で高利回りを狙いたいけれど、現物不動産はハードルが高い」と感じている人にとって、検討する価値のあるサービスだと言えるでしょう。