不動産クラウドファンディングは、投資家が少額から不動産に投資できる仕組みで、多くの場合「優先劣後システム」が活用されています。
この仕組みは、投資家のリスクを抑え、安心して投資できる環境を提供することを目的としています。
以下、この記事では、優先劣後システムについて事例を交えて詳しく解説します。
優先劣後システムとは
優先劣後システム(Priority and Subordination System)とは、主に金融や不動産、特にクラウドファンディングや投資の分野で使用される概念で、「投資家の利益を確保する仕組み」や「元本リスクを軽減する仕組み」として機能します。これにより、リスクを分散しつつ、投資家に対する安全性を強化する役割を果たします。
このシステムでは、出資者の区分を優先出資者(一般の投資家)と劣後出資者(クラウドファンディング事業者/不動産特定共同事業 第1号事業者)に分け、資金の返済順序や利益分配の順番を優先出資者が先になるような仕組みとなります。
優先出資とは
優先出資は、一般の投資家が出資する際に、最初に利益を受け取る権利が与えられる資金のことです。
この投資家は、リターンが配分される際、他の出資者(劣後出資者)よりも優先的に配当を受け取ります。
主にリスクを軽減したい投資家向けに設計されており、具体的にはプロジェクトの利益が発生した場合、優先出資者は最初に決まった割合(想定利回り・予定分配率)で収益を受け取ることができます。
劣後出資とは
劣後出資は、優先出資者がリターンを受け取った後、残りの利益や損失を受ける権利がある投資家の資金です。
劣後出資者は、優先出資者に比べて高いリスクを負う代わりに、もしプロジェクトが成功した場合により大きなリターンを得る可能性があります。
優先劣後システムのメリット
このように出資者を区分し、資金の返済や利益分配の順番をつけることは投資家にとって以下のようなメリットがあります。
ファンド運用によって利益が発生した際、優先出資者への分配が先に行われるため、仮に想定より少ない利益だったとしても予定通り(もしくはそれに近い)の分配金が受け取れる可能性が高まります。
元本毀損リスクの軽減
通常、ファンド運用がうまくいかず、出資した元本金額が減ってしまった場合、投資家への償還金は減額されてしまいます。
しかし、優先劣後システムがある場合、仮にファンド運用にて損失が発生したとしても、ファンド資金は先に優先出資者へ返還を行うため、一定水準までは劣後出資者だけが損失をカバーし、元本毀損(元本割れ)を防ぐことができます。
優先劣後システムの注意点
1.分配金/元本保証ではないこと
優先劣後システムは、元本保証を提供するものではなく、分配金や元本償還の支払い優先を示すもので、元本棄損のリスクがなくなるわけではありません。
優先劣後方式は劣後出資者である「運営会社が出資した額」=「カバーできる金額」のため、運営会社の出資額を超えた損失が発生した場合、投資家も損失を負担する必要があります。
2.劣後出資額(比率)はファンドごとに異なる
優先劣後システムにおける劣後出資額(比率)は、一般的には優先劣後割合が10~30%が目安とされていますが、各サービスや各ファンドによって劣後出資額(劣後出資割合)は異なります。必ず案件ごとのファンド詳細ページや契約成立前交付書面を熟読し、どこまで事業者側でリスクテイクしているか確認することが重要です。
優先劣後システムのイメージ例
これまで優先劣後システムの概念を説明しましたが、より具体的にイメージできるよう事例をご用意したので、ぜひ以下のケースではどうなるか見てみましょう。
事例:都市型マンション開発プロジェクト
■プロジェクト概要

プロジェクト概要 | |
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案件概要 | 東京都心部の中古マンションを購入し、リノベーション後に売却するプロジェクト。 |
総出資額 | 1億円 |
優先出資 | 8,000万円 |
劣後出資 | 2,000万円 |
想定利回り (予定分配率) | 5% |
運用期間 | 12カ月 |
本プロジェクトは9,000万円で都心の中古マンションを購入し、1,000万円でリノベーションを行い、不動産のバリューアップを図った上で、購入希望者に対し、1億円以上の価格で販売することを目標とするファンドです。
最終的な第三者への販売価格によって、出資した投資家たちに対して、どのような償還・分配になるのかを見ていきます。
ケース1.1億1,000万円で売れたケース
バリューアップ戦術が成功し、購入時よりかなり高い金額でマンションが売れ、売却益1,000万円・実績利回りは10%という結果でした。
この場合、各出資者が受け取れる償還金・分配金は以下の通りとなります。
1.利益配分
- 優先出資者:想定利回り(5%)が全額配当可能となるため、総出資額(1億万円)×出資比率(80%)×想定利回り(5%) ⇒400万円を出資額に応じて、各出資者へ分配します。
- 劣後出資者:売却益(1,000万円)から優先出資者への分配金(400万円)を差し引いた残りの利益(600万円)が分配されます。
2.償還金
今回は購入時より高い金額で販売できたので、以下のようにそれぞれの出資者には出資金がそのまま返還されます。
- 優先出資者:それぞれの投資家に出資金がそのまま返還されます。
- 劣後出資者:事業者が劣後出資で入れた金額そのままが償還されます。
3.本ケースのポイント
バリューアップ・販売戦略がうまくいった結果、優先出資者である一般投資家には想定通りの分配・償還が実現し、劣後出資者である事業者も投資対効果の高いリターンを得る結果となりました。
事業者は想定以上の分配を行う義務はないため、今回のように想定を大きく上回った場合、劣後出資者に余剰金を大きく分配することも可能です。
ケース2.1億400万円で売れたケース
バリューアップ戦術が成功し、購入時よりかなり高い金額でマンションを売ることはできました。しかし、売却益400万円・実績利回りは4%で想定を下回る結果でした。
この場合、各出資者が受け取れる償還金・分配金は以下の通りとなります。
1.利益配分
- 優先出資者:分配金は優先出資者が先に配当されるため、想定利回り(5%)分の配当全(400万円)が優先して分配金に充てられます。
- 劣後出資者:売却益(400万円)は優先出資者への分配金で相殺されるため、分配金は受け取れません。
2.償還金
今回は購入時より高い金額で販売できたので、以下のようにそれぞれの出資者には出資金がそのまま返還されます。
- 優先出資者:それぞれの投資家に出資金がそのまま返還されます。
- 劣後出資者:事業者が劣後出資で入れた金額そのままが償還されます。
3.本ケースのポイント
利益が想定より少なかったですが、分配金は優先出資者が先に受け取ることができるので、優先出資者は想定通りに分配・償還をうけました。
一方で劣後出資者は優先出資者への分配ですべての余剰資金を使ってしまったため、配当はありませんでした。
このように優先劣後システムでは優先出資者が分配金を先に受け取れるため、分配金変動リスクが抑えられます。
ケース3.8,500万円で売れたケース
不動産価格の下落など市況の変化があり、購入時より低い金額でマンションを手放すこととなり、売却損が1,500万円という結果だった。
この場合、各出資者が受け取れる償還金・分配金は以下の通りとなります。
1.利益配分
- 優先出資者:売却益がなかったため、分配金はありません。
- 劣後出資者:売却益がなかったため、分配金はありません。
2.償還金
今回は購入時より低い金額で販売したので、以下のようにそれぞれの出資者へ償還が行われます。
- 優先出資者:投資家から集めた出資金(8,000万円)を優先して返還するため、満額で償還されます。
- 劣後出資者:販売金(8,500万円)から優先出資金(8,000万円)を差し引いた500万円が返還されます。
3.本ケースのポイント
本ケースのように最終的な販売額が出資総額を下回った場合、元本償還は優先出資者が先に支払われるため、売却損は劣後出資者(事業者)のみが被ることになります。
このように優先劣後システムでは優先出資者(一般の投資家)は元本割れリスクを抑えることができます。
この事例のポイント
1.投資家のリスク低減
優先出資者(投資家)は劣後出資者(事業者)の出資額によってリスクを減らし、元本を保護される可能性が高まります。
2.事業者の責任
劣後出資者である事業者は、自身の資金を投入するため、プロジェクトの成功に責任を持つインセンティブが生まれます。
3.リスクとリターンの調整
投資家にとってリスクが低い分、利回りは控えめ(例:年3~5%)ですが、安定した収益が見込めます。一方で、劣後出資者は高いリスクを負う代わりに、大きなリターンの可能性があります。
まとめ
優先劣後システムは、不動産クラウドファンディングにおいて、投資家のリスクを軽減しつつ、事業者にも適切な責任を求める仕組みです。
優先出資者は元本の保護と安定収益を得られ、劣後出資者は高いリスクを負う代わりに高いリターンを目指せます。
具体例として、都市型マンション開発プロジェクトでは、劣後出資がクッションの役割を果たし、優先出資者の元本を守ることで安心感を提供しています。
このシステムは、投資家と事業者のリスクとリターンのバランスを最適化し、プロジェクトの成功に向けた強固な基盤を築く重要な手法といえます。