J-REIT vs 不動産クラウドファンディング 投資するならどっち?

J-REITと不動産クラウドファンディング。

双方とも、不動産投資を少額で行える方法として人気がありますが、両者の共通点と違いはどのような部分にあり、メリット・デメリットはそれぞれどういったものでしょうか。

この記事ではJ-REITと不動産クラウドファンディングの違いを、投資額や運用方法、リターンの性質など共通点を踏まえて解説した上で、ケースごとにどちらの投資手法が最適なのかを示します。

J-REITとは

J-REITとは、不動産投資信託を指す言葉です。不動産投資信託は、世界的には、英訳の「Real Estate Investment Trust」のイニシャルの羅列であるREIT(リート)が通称ですが、日本では、国内特有のルールなどを踏まえてJ-REITと呼ばれています。

J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)に基づいて組成されます。

J-REITでは、投資の担い手たる不動産投資法人が「投資証券」を発行し、投資家はそれを購入します。そうして不特定多数の投資家から募ったお金でマンションや商業施設などの物件を購入し、運用で得られた賃料収入や売却益を分配します。

投資法人とは、ある特定の物件を購入・運用をするためだけに設立される法人のことで、人員は役員のみで構成されています。

J-REITでは、投資法人単体で実務を行うことが禁止されているため、投資家から集めたお金はそれぞれ、資産保管会社、資産運用会社に分配され、事務作業は事務受託会社が担います。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを介して不特定多数の人々から集めたお金で不動産を購入し、運用するクラウドファンディングです。

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて運営されています。

通常の不動産投資と同様、不動産クラウドファンディングにおいて投資家は、リターンとして賃料収入と売却益を得ることができます。また、クラウドファンディングの性質上、少額投資が可能です。

不動産(不特法)クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法(不特法)の適用対象で、不動産ファンドを小口債権化する手法がとられており、融資型クラウドファンディングの不動産の案件とはその性質が異なります。

少額投資が可能かつ低リスクで、住所を参照しながら手軽に投資できる点が、貯蓄層を取り込んでいます。

J-REITと不動産クラウドファンディングに共通するメリット

少額での不動産投資が可能
J-REITと不動産クラウドファンディングは両者とも、一口一万円からと少額での不動産投資が可能です。

これが実現できたのは、不動産を小口化し、投資家に販売するルールを取り決めた不動産特定共同事業法の整備など、少額の不動産投資のためのシステムが整いつつあることが背景にあります。

小口化された不動産商品がインターネット上でも手軽に取引可能となり、多くの投資家に門戸が開かれました。

自ら運用しなくてよい
J-REITと不動産クラウドファンディングは両者とも、自ら物件の運用をしなくてもよい点が挙げられます。

J-REITの場合は、投資を専門的に担う不動産投資法人が不動産の購入と運用を行います。

一方不動産クラウドファンディングの場合は、プラットフォーマーである不動産クラウドファンディング事業者が物件を運用します。

原則として、両者とも投資をしたら後はリターンを待つだけで済むという点が非常に手軽であるとされます。

安定的なリターンが得られる
J-REITと不動産クラウドファンディングは、双方ともに賃料収入(インカムゲイン)が主なリターンの内容であるため、安定的なリターンを期待できます。

J-REITの場合、運用で得られた収益の内90%を投資家に分配すると、法人税が免除されることもあって、利回りが高くなりやすいです。

J-REITで気を付けるべき点

投資以外にもコストがかかる
J-REITでの投資は手数料がかかります。

通常の株式投資さながら、投資会社の発行する「投資証券」は証券取引所で売買されるため、売買の際にはその都度手数料を支払う必要があります。

案件を自分で選べない
J-REITでは、投資物件の選定~運用までを投資会社が担うため、投資家は自分で案件を選ぶことができません。

投資候補の案件の詳細を知り、選定までを行いたい場合には、不動産クラウドファンディングの方が適しています。

リスクが伴う
J-REITには5つのリスクが伴います。

・金利リスク
・価格変動リスク
・上場廃止リスク
・災害リスク
・運営リスク

金利リスク
J-REITは投資家以外にも金融機関から借り入れを行っている場合があり、貸し出し金利の変動の影響を受ける可能性があります。

価格変動リスク
不動産市場における金利や賃貸需要、売買の状況などによっては不動産価格が下落し、結果的に分配金が減ります。

上場廃止リスク
証券取引所で取り決められたルールから逸脱した場合には、投資法人が上場廃止となり、取引の継続が極めて難しくなります。

災害リスク
物件が予測困難な災害に見舞われると、価格が下落する可能性があります。

倒産リスク
投資の主体たる投資法人が倒産に見舞われると、不動産価格の下落を引き起こします。

不動産クラウドファンディングで気をつけるべき点

いわゆるボロ儲けは難しい
不動産クラウドファンディングは価格変動がない分、大きな利益を出すのには不向きです。

リスクが少なく手軽さもありますが、その分得られるリターンは少なめです。ちょっとしたお小遣い程度に利益を得られると考えておきましょう。

貸し倒れリスクはゼロにはならない
不動産クラウドファンディングは確かに安全で、メリットが複数あるとはいえ、やはり紛れもなく投資です。
リターンが得られないかもしれないということは覚悟しておきましょう。

リスク対策としては、不動産クラウドファンディング事業者のサイト上でできるだけ詳細に情報を集めることや、下見なども可能なので現物を把握してみるなどの打ち手が考えられます。

J-REITと不動産クラウドファンディング、結局どっち?

 

J-REITと不動産クラウドファンディング、類似するメリットや、それぞれのデメリットを解説してきましたが、結局のところどちらに投資するべきなのでしょうか。

それはあなたの手元の資金や、投資~償還のプロセスにおいてどこまでの範囲に自分の効力を発揮したいかによって異なります。

J-REITに向いている人
まず、運用の手間は省きたいが、不動産投資で大きな利益を手に入れたいという人にはJ-REITが向いています。

不動産クラウドファンディングと同様にJ-REITも低額のものだと一口一万円から投資が可能ですが、それ以上の額でも投資をすることが可能であり、価格の変動があるので、価格の下落や元本毀損などのリスクを踏まえたうえでもなお稼ぎたいという人には向いています。

不動産クラウドファンディングに向いている人
投資初心者や、リスクを極限まで抑えて安全に投資に取り組みたいという人は不動産クラウドファンディングがオススメです。

クラウドファンディングはリスクや投資額の少なさはもちろん、サイトに掲載されている情報の透明度が高いという特徴があり、手軽に案件を選べることからも貯蓄層には非常に良心的な投資の手法と言えます。

不動産クラウドファンディングを皮切りに成功体験を積み、他の投資手法へと漸進的にチャレンジしていくというのも一つの方法です。

まとめ

今回はJ-REITと不動産クラウドファンディングを比較し、それぞれの特徴を解説してきました。

どちらも不動産特定共同事業法によって実現した、比較的新しく安全な少額の不動産投資の手法です。

J-REITも不動産クラウドファンディングもどちらも一長一短ですが、投資をする際は資金や、想定外の状況に置かれた際の自らの心理状態を始めとした自己分析が欠かせません。

自分でリサーチできる部分は徹底的にリサーチし、少額の不動産投資に挑戦してみましょう。

投資型クラウドファンディングシステムCrowdShip Fundingであれば、専任のコンサルタントがクラウドファンディング事業の構築を着実に支援し、成功に導きます。

 

・Fintechサービスに不可欠であるセキュアなシステム設計で、安心してクラウドファンディング事業を運営可能です。

・事業立ち上げからライセンス取得、業務設計・システム導入支援、運用定着化まで一貫してサービス提供可能です。

・金融商品取引法、貸金業法、 不動産特定共同事業法など各法律に準拠。事業開始に必要な網羅的なシステム機能の標準搭載に加え、お客様の要望に沿った柔軟なカスタマイズが可能です。

・業務効率化(自動化)のサポートが充実しており、投資商品の設計・開発にリソースを集中させることができます。

 

まずはお気軽にお問い合わせください。

問い合わせる