J-REITと不動産クラウドファンディングは、共に少額で不動産投資を行う方法ですが、両者の違いや共通点はどのようなものでしょうか。
この記事ではJ-REITと不動産クラウドファンディングの違いを、投資額や運用方法、リターンの性質など共通点を踏まえて解説した上で、ケースごとにどちらの投資手法が最適なのかを示します。
J-REITとは
J-REITとは、不動産投資信託を指す言葉です。不動産投資信託は、世界的には、英訳の「Real Estate Investment Trust」のイニシャルを並べたREIT(リート)が通称ですが、日本では、国内特有のルールを踏まえてJ-REITと呼ばれています。
J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)に基づいて組成されます。
J-REITでは、投資の担い手である不動産投資法人が「投資証券」を発行し、投資家はそれを購入し集めた資金でマンションや商業施設などの物件を取得・運用し、得られた賃料収入や売却益を投資家に分配します。
不動産投資法人とは、ある特定の物件を購入・運用をするためだけに設立される法人のことで、人員は役員のみで構成されており、物件の選定・運用などの実務を行うのは資産運用会社です。
J-REITでは、投資法人単体で実務を行うことが禁止されているため、投資家から集めたお金の運用業務は、それぞれ、資産保管会社（建物の管理、および賃料請求や賃貸借契約の更改等の管理）、資産運用会社（投資する不動産の選定や賃貸戦略などの決定、不動産価値維持のための修繕計画を立案・実行する他、資金調達などの財務戦略、物件の売却決定等、一連の業務）に分配され、資産保管会社（権利証の保管、投資証券の名義書き換え事務、発行事務等）事務作業は不動産管理会社事務受託会社（建物の管理、および賃料請求や賃貸借契約の更改等の管理）に委託されますが担います。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとは、不動産事業者がインターネット上で不特定多数の人々から匿名組合を通じて集めた資金で不動産を取得・運用し、賃料収入・売却益を原資とした利益を分配するサービスです。
不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法に基づいて運営されています。
少額投資が可能かつ低リスクで、物件や利回り、運用期間など詳細な情報を確認しながら投資できる点が人気です。
J-REITと不動産クラウドファンディングに共通するメリット
- 少額での不動産投資が可能
- 自ら運用しなくてよい
- 安定的なリターンが得られる
少額での不動産投資が可能
J-REITと不動産クラウドファンディングは両者とも、一口一万円からと少額での不動産投資が可能です。
法整備により、小口化された不動産商品がインターネット上でも取引可能となり、多くの投資家に門戸が開かれました。
自ら運用しなくてよい
J-REITと不動産クラウドファンディングは両者とも、自らファンドを設立しての運用をしなくてもよい点が挙げられます。
J-REITの場合は、投資を専門的に担う不動産投資法人が不動産の取得・運用を行います。
不動産クラウドファンディングの場合は、運営事業者仲介業者である不動産クラウドファンディング事業者が物件を運用します。
原則として、両者とも投資をしたら後はリターンを待つだけで済むという点が非常に手軽であるとされます。
安定的なリターンが得られる
J-REITと不動産クラウドファンディングは、共に賃料収入と売却益がリターンであるため、安定的なリターンを期待できます。
J-REITの場合、運用で得られた収益の内90%を投資家に分配すると、法人税が免除されることもあり、利回りが高くなりやすいとなっています。
J-REITで気を付けるべき点
- 投資にコストがかかる
- 投資先物件を自分で選べない
- リスクが伴う
投資にコストがかかる
J-REITでの投資は手数料がかかります。
J-REITで取引するためには、証券会社で口座を開設する必要がありますが、その売買の際に「株式売買手数料」を支払わなければなりません。
投資会社の発行する「投資証券」は証券取引所で売買されるため、売買の際にはその都度手数料を支払う必要があります。
投資先物件を自分で選べない
J-REITでは、投資物件の選定～運用までを投資会社が担うため、投資家は自分で投資先の不動産を選ぶことができません。
投資先物件の詳細を知り、選定までを行いたい場合には、不動産クラウドファンディングの方が適しています。
リスクが伴う
J-REITには5つのリスクが伴うため、投資をする際は注意しましょう。
- 金利リスク
- 価格変動リスク
- 上場廃止リスク
- 災害リスク
- 倒産リスク
金利リスク
J-REITは、投資家から集めた資金だけでなく、金融機関からの借入金も利用して不動産を取得しています。そのため金利が上昇すると、借入金の利息や借り換え費用が増え、分配金が減少する可能性があります。
また、金利上昇によって預金や債券の利回りが高くなると、相対的にJ-REITの魅力が低下し、投資口価格が下落することもあります。
価格変動リスク
価格は、保有不動産の賃料収入や稼働率だけでなく、金利、不動産市況、景気、投資家心理、株式市場全体の動向などにも影響されます。そのため、保有物件の運用状況に大きな問題がなくても、市場環境の悪化によって価格が下落することがあります。
また、市場が混乱した局面では売り注文が集中し、保有不動産の価値以上に投資口価格が下落する可能性もあります。購入価格を下回る価格で売却すれば、分配金を受け取っていても、投資全体では損失になる場合があります。
上場廃止リスク
上場基準を満たせなくなった場合や、合併・経営破綻などが発生した場合、J-REITが上場廃止になる可能性があります。上場廃止後は証券取引所で売買できなくなるため、換金が著しく難しくなります。
ただし、上場廃止になったからといって必ず価値がゼロになるわけではありません。合併による上場廃止と経営破綻による上場廃止では、投資家への影響が異なります。
災害リスク
地震、火災、水害、台風などによって保有物件が損傷すると、修繕費用が発生するほか、建物が利用できない期間の賃料収入が減少する可能性があります。その結果、分配金や投資口価格が下落することがあります。保険に加入していても、損害がすべて補償されるとは限りません。物件が特定の地域に集中しているJ-REITでは、一度の災害による影響が大きくなる点にも注意が必要です。
倒産リスク
J-REITを運営する不動産投資法人も法人であるため、倒産する可能性があります。賃料収入の減少、不動産価格の下落、過大な借入れ、借り換えの失敗などが重なると、債務を返済できなくなるおそれがあります。
倒産した場合には分配金が支払われなくなり、投資口価格が大幅に下落する可能性があります。資産を売却して清算する場合も、金融機関などへの返済が優先されるため、投資家が投資元本を回収できるとは限りません。
不動産クラウドファンディングで気をつけるべき点
- 大きな利益を出すことは難しい
- 流動性が低い
- リスクはゼロではない
大きな利益を出すことは難しい
不動産クラウドファンディングは価格変動がない分、大きな利益を出すのには不向きです。
リスクが低く手軽さもありますが、その分得られるリターンは少なめです。
1万円や10万円といった少額の投資金だと、得られる利益も少ないと考えておきましょう。
流動性が低い
不動産クラウドファンディングのファンドは、J-REITのようにいつでも市場で売却できないため、ファンド期限までは解約ができない点には注意が必要です。ファンド期限は1年程度のものが多いため、1年後の満期まで償還されないということを理解し、あくまでも余剰資金で投資することにしましょう。
リスクはゼロではない
いくら安全とはいえリスクがゼロではないということは覚悟しておきましょう。
リスク対策としては、不動産クラウドファンディングのサイト上でできるだけ詳細に情報を集めることや、内見なども可能なので現物を把握するなどが考えられます。
J-REITと不動産クラウドファンディング、結局どっちがいい？
J-REITと不動産クラウドファンディング、類似するメリットや、それぞれのデメリットを解説してきましたが、結局のところどちらに投資するべきなのでしょうか。
J-REITはこんな人にオススメ
リスクを考慮し運用の手間は省きつつも、分配金に加えて、基準価格の変動によるキャピタルゲインによる大きな運用益を得たいという人にはJ-REITがオススメです。
J-REITも低額のものだと5万円から投資が可能ですが、50万円ほどの大きな額でも投資をすることが可能であり、運用をプロに任せ、比較的大きな利益を得たい場合にはJ-REITに投資しましょう。
不動産クラウドファンディングはこんな人にオススメ
投資元本の変動リスクを極限まで抑え、安全に投資に取り組みたいという人には不動産クラウドファンディングがオススメです。
クラウドファンディングはリスクや投資額の少なさはもちろん、サイト上で詳しい情報を得られ、自分で投資したいファンドを選べることからも非常に良心的な投資の手法と言えます。
不動産クラウドファンディングで成功体験を積んでから、他の投資手法へと漸進的にチャレンジしていくというのも一つの方法です。
まとめ
今回はJ-REITと不動産クラウドファンディングを比較し、それぞれの特徴を解説してきました。
どちらも新しい法律（改正投信法、不動産特定共同事業法）によって実現した、比較的新しく安全な少額の不動産投資の手法です。
J-REITも不動産クラウドファンディングもどちらも一長一短ですが、投資をする際は資金や、想定外の状況に置かれた際の自らの心理状態を始めとした自己分析が欠かせません。
自分でリサーチできる部分は徹底的にリサーチし、少額の不動産投資に挑戦してみましょう。
