賃貸住宅フェア＜2026東京＞にて、一般社団法人不動産クラウドファンディング協会が主催する事業者対談が開催されました。
今回のテーマは、「クラウドファンディングって実際どう？ 不動産会社が参入するメリットについて」です。
不動産クラウドファンディング市場は、ここ数年で急速に拡大しています。一方で、参入事業者の増加や投資家獲得競争の激化、ファンド運営上のトラブルなどを背景に、「今から参入しても事業として成立するのか」「どのように差別化すべきなのか」といった疑問を持つ事業者も少なくありません。
今回の対談には、異なる目的や事業モデルで不動産クラウドファンディングを運営する3社が登壇。事業を始めた理由、参入によって得られたメリット、運営上の課題、参入を検討する企業へのアドバイスなどについて、率直な意見が交わされました。
本記事では、当日の対談内容をレポートします。
※各サービスや会話の内容を客観的にレポートすることを目的としており、特定の投資商品やサービスを推奨するものではありません。あらかじめご了承ください。
登壇者
- 一般社団法人不動産クラウドファンディング協会 代表理事 横田代表
- 株式会社ワイズホールディングス クラウドファンディング部 部長 鈴木氏
- 株式会社えんメディアネット 社長 坪倉氏
- 株式会社田村ビルズ 事業部長 山下氏
約7年間で市場規模は100倍以上に成長
対談の冒頭では、不動産クラウドファンディング協会の横田代表から、市場の現状について説明がありました。
不動産クラウドファンディング市場への参入事業者は、2017～2018年頃を境に大きく増加しました。その背景には、不動産特定共同事業法（不特法）の改正があります。従来は対面で行う必要があった出資手続きが、法改正によってオンラインで完結できるようになり、多くの事業者が不動産クラウドファンディング事業へ参入しました。
現在では、ファンド募集を行う事業者は80社を超え、市場規模も2018年の年間約12～13億円から、2024年には約1,700億円へと拡大。約7年間で100倍以上の成長を遂げており、市場拡大を牽引しているのがオンライン型の不動産クラウドファンディングです。
一方、事業者数やファンド数が増加すれば、投資商品としての健全性をどのように維持するかという課題も生じます。横田代表は、専門家の目から見たときに、 「この商品設計で本当に問題ないのか」と疑問を持たれるようなファンドが出てくる可能性についても言及しました。
こうした状況を受け、業界を横断的に取りまとめ、健全な発展を促すことを目的として設立されたのが、一般社団法人不動産クラウドファンディング協会です。同協会では、「信頼性の向上」「透明性の向上」「認知度の向上」の3つを軸に活動しています。信頼性向上の取り組みとしては、法律だけでは網羅しきれない部分について協会独自の自主ルールを策定し、投資家保護につなげています。
また、各事業者やファンドに関するデータを収集・蓄積することで、業界の透明性を高める取り組みも進めています。
不動産クラウドファンディング市場が急成長する中、一般社団法人不動産クラウドファンディング協会（RCA）は、信頼性と透明性の向上を目指し、業界の健全な発展と投資家保護を推進しています。投資家にとって魅力的な資産運用の選択肢となったこの市場[…]
各社の不動産クラウドファンディング事業
ワイズホールディングス「利回り不動産」
ワイズホールディングスは、2021年に不動産クラウドファンディング事業を開始しました。
2026年7月末時点での累計出資額は約190億円。これまでに89ファンドを組成し、現時点まで元本割れは発生していません。同社が運営する「利回り不動産」では、極端に高いリスクやリターンを追求するのではなく、「ミドルリスク・ミドルリターン」の商品提供を基本方針としています。
また、独自のポイントシステムを導入し、投資家への実質的な還元率を高めている点も特徴です。
これまでに、京都の築100年を超える町家の再生、芦屋市の病院、渋谷の一棟ビル、表参道の住宅用地など、さまざまな物件を対象にファンドを組成してきました。都市部の大規模案件だけでなく、地方や小規模な案件も扱い、幅広い商品を提供しています。
えんホールディングスグループ「えんfunding」
えんホールディングスグループは、福岡を中心に「エンクレスト」シリーズのマンションを100棟以上展開する不動産グループです。
同グループでは、えんホールディングスが「えんfunding」を運営し、グループ会社のメディアネットがサービスの企画や設計、マーケティングを支援しています。
えんfundingでは、自社ブランドであるエンクレストのマンションを対象に、福岡の不動産に特化したファンドを提供しています。最低投資金額は1口1万円で、想定分配率は年率3％程度。運用期間は6カ月から1年程度が中心です。
現在はサービス全体のリブランディングを進めており、デザインだけでなく、ファンドの商品設計や収益モデルそのものを見直しています。
今後は、運用期間を定めない無期限型のファンドを提供しながら、投資家が必要なタイミングで資金を引き出せる仕組みを目指しているとのことです。
田村ビルズクラウドファンディング
田村ビルズは、山口県を拠点に事業を展開しています。同社が掲げるテーマは、「資産形成で社会貢献」。
投資家の資産形成を支援すると同時に、地域の街づくりや空き家問題の解決につながる仕組みを目指しています。
地方では少子高齢化が進み、空き家の増加が深刻な課題となっています。特に山口県では、今後さらに高齢者の単独世帯が増加し、それに伴って空き家も増えると予測されています。
田村ビルズでは、不動産特定共同事業の許可を取得し、2024年から不動産クラウドファンディング事業を開始しました。
クラウドファンディングを単なる資金調達手段としてではなく、地域にある不動産の価値を未来につなぐ仕組みとして位置付けています。
各社が事業を始めた理由
新規事業として参入したワイズホールディングス
ワイズホールディングスにとって、不動産クラウドファンディングは新規事業として始まったものです。2019年頃から事業構想を進めており、当時は「老後2,000万円問題」が社会的に注目されていました。個人の資産形成という社会課題に対して、自社が持つ不動産のノウハウを活用できる事業として、不動産クラウドファンディングに着目したといいます。
同社の場合は、知名度向上や地域活性化を第一の目的としたのではなく、良質な金融商品を投資家に提供し、投資家へ利益を還元しながら、自社も事業として収益を得ることを目指しました。シンプルに、収益性のある新規事業として参入した点が特徴です。
少額から始められるため、投資初心者でもチャレンジしやすい不動産クラウドファンディングですが、年々事業者も増えており、どのサイトで始めればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。今回は「利回り不動産」について、強みや注意点、実際に[…]
福岡とエンクレストの魅力を伝えるえんfunding
えんfundingを始めた理由の一つは、福岡で展開するエンクレストブランドを全国の人に知ってもらうためです。また、1万円という少額から不動産投資を体験してもらい、不動産投資そのものへの理解を深めてもらう狙いもありました。
福岡は単身者向け賃貸住宅の需要が高く、エンクレストシリーズでは非常に高い入居率を維持しています。ただし、企業側が入居率の高さだけを伝えても、単なるセールストークに見えてしまう可能性があります。
実際に少額でも投資してもらうことで、退去後に次の入居者が決まるまでの動きや、賃料がどのように変化するのかを投資家自身に体験してもらえます。その体験を通じて、福岡の賃貸需要やエンクレストの強みを理解してもらいたいと考えたことが、参入のきっかけでした。
少額から始められるため、投資初心者でもチャレンジしやすい不動産クラウドファンディングですが、年々事業者も増えており、どのサイトで始めればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。今回は「えんfunding」について、強みや[…]
空き家問題の解決を目指す田村ビルズ
田村ビルズが事業を開始した大きな理由は、地方における空き家問題です。
山下氏は、これから発生する空き家を単なる負債として扱うのではなく、資産として再生し、次の世代へつなぐ必要があると話しました。空き家問題の解決という社会的な意義と、持続可能なビジネスを結び付ける手段として、不動産クラウドファンディングを導入したといいます。
不動産会社が参入するメリット
「買える事業者」として認識される
ワイズホールディングスの鈴木氏が挙げたメリットは、「物件を買える事業者」としてのポジションを確立できることです。
不動産クラウドファンディングという資金調達手段があれば、銀行融資が付かなかった物件であっても、事業者のノウハウ次第では取得できる可能性があります。実際に、他社が融資を受けられず、決済できなくなった案件が同社へ持ち込まれた事例もあったといいます。そうした案件を着実に取得していくことで、「まずはこの会社に情報を持ち込んでみよう」と考える取引先が増え、新しい商流が生まれます。大手不動産会社との取引が拡大したほか、自社から物件情報を提供するなど、ファンド組成以外のビジネスにもつながっているとのことです。
銀行融資が付かない物件には、それぞれ理由があります。しかし、物件を適切に評価し、商品として成立させるノウハウがあれば、クラウドファンディングによる資金調達は大きな武器になります。
▼以前、インタビュー動画を撮影した様子はこちら▼
本業やグループサービスへの送客につながる
えんホールディングスグループでは、不動産販売だけでなく、賃貸やホテルなど、一般消費者向けの複数の事業を展開しています。
不動産クラウドファンディングを通じて接点を持った投資家へ、グループの別サービスを案内できることは大きなメリットです。実際に、少額投資をきっかけとして、グループの本業であるマンション販売につながった事例もありました。
また、ホテルの案内を定期的に行うことで、宿泊事業への送客にも一定の効果があるといいます。ファンド単体で収益を得るだけでなく、グループ全体の顧客接点を増やすマーケティング手段として活用されています。
▼以前、インタビュー動画を撮影した様子はこちら▼
行政との関係構築につながる
田村ビルズは、山口県内で初めて不動産特定共同事業の許可を取得した事業者です。
前例がなかったことから、許可取得にあたっては行政担当者と何度も協議を重ねました。新しいファンドを組成する際にも、一つひとつ内容を説明し、丁寧に事業を進めてきたといいます。その結果、行政との関係性が深まり、地域が抱える不動産課題について相談を受ける機会が増えました。
行政が保有する不動産や空き家について、一緒に解決策を考えられるようになったことや、これまで得られなかった情報が寄せられるようになったことが、大きなメリットです。クラウドファンディング事業を通じて構築した行政との信頼関係は、地方企業にとって重要な資産となっています。
競合でありながら情報交換ができる業界
対談では、不動産クラウドファンディング業界ならではの横のつながりについても話が及びました。
鈴木氏は、不動産事業でありながら、事業者同士が敵対せずに情報交換しやすい点は珍しいと話しました。通常の不動産取引では、同じ物件の取得をめぐって競争関係になることがあります。一方、不動産クラウドファンディングでは、各社の事業目的や対象物件、商品設計が異なるため、運営上の課題やノウハウを共有しやすいといいます。
山下氏も、法律上の制約や、まだ正解が確立されていない課題について、他社がどのような考え方で対応しているのかを聞けることは大きなメリットだと話しました。通常の不動産事業では物件取得の場面で競合しても、クラウドファンディングでは対象とする市場や顧客層が異なり、直接的に競合しにくいという特徴があります。
不動産会社が参入するにあたり注意すべきこと
システム費用や広告費用は大きな課題
不動産クラウドファンディングには多くのメリットがある一方、運営上の課題もあります。
坪倉氏は、マーケティング目的でクラウドファンディングを運営する場合、短期的な費用対効果は合いにくいと話しました。事業を運営するためには、システム費用、広告費用、ファンドに組み入れる物件が必要です。これらのコストを、認知度向上や本業への送客を目的としたマーケティング費用として社内に理解してもらうことは簡単ではありません。理想をいえば、ファンドそのものが独立した事業として収益を生み出せる方が、社内の理解も得やすく、継続しやすいといいます。マーケティング効果だけを目的とする場合、10年程度の長期的な視点が必要になる可能性もあります。
山下氏も、特に地方ではファンド単体で大きな利益を上げることは難しいと話しました。行政との関係構築も、直接的な利益というよりは、企業や事業のブランディングに近い効果です。そのため、短期的な収益だけで判断せず、中長期的に取り組むことについて、経営陣を含めた社内の合意を得られるかが重要になります。
鈴木氏は、投資家会員の獲得費用も大きな負担になると説明しました。不動産クラウドファンディングでは、売上が立つ前にシステム費用や広告費用を支出する必要があり、通常の不動産取引と比べて先行投資の割合が大きくなります。一方、同社では、会員獲得費用を単なる経費ではなく、「顧客という資産を得るための投資」と考えています。一度獲得した投資家が複数回投資すれば、広告費は一度限りの支出ではなく、将来の収益につながる資産になります。
パッケージ型システム導入のメリット
登壇した3社はいずれも、パッケージ型のクラウドファンディングシステムを利用しています。
坪倉氏は、システム選定では、投資家の源泉徴収額の計算など、実際の運営業務がどこまで自動化されているかを確認することが重要だと話しました。システムによっては、事業者側が税額などを手作業で計算しなければならない場合があります。
一方、えんfundingと利回り不動産が利用しているグローシップ・パートナーズのシステム「Crowd Ship Funding／Market」では、こうした計算を自動化できます。人的リソースや作業時間まで考えれば、システム費用に見合う効果があると述べました。
鈴木氏は、一般的なSaaS型サービスでありながら、一定のカスタマイズ性があり、各事業者の商品設計や運営方法に合わせて利用できる点が特徴だと語りました。
山下氏も、システムを導入しない場合と比較すると、人的コストや時間的コストを大幅に抑えられると説明しました。
山下氏は、許可取得前に、対面型の不動産特定共同事業商品へ投資した経験があります。その際、投資手続きが完了するまでに約2カ月かかり、手続き中に投資意欲が薄れてしまう可能性を感じたといいます。また、事業者側と投資家側の双方にとって、書類や連絡にかかる負担も大きくなります。パッケージ型システムであれば初期費用や月額費用は必要ですが、人を一人雇うコストと比較すれば、十分に費用対効果が見込めるとのことです。
一方、横田代表が運営するCREALでは、システムを自社開発しています。設計から開発までには約2年を要し、現在も多くのエンジニアがシステムの開発や運用に関わっています。自社開発であれば、現場から出た要望へすぐに対応できるほか、パッケージでは実現できない機能を開発し、他社との差別化につなげられます。
ただし、初期開発費用だけでなく、継続的なメンテナンス費用や人件費が必要です。短期間で事業を開始したい事業者にとっては、外部のシステム会社が提供するパッケージを利用することが有力な選択肢になります。
参入を検討する事業者へのアドバイス
情報を入手する、し続けること
坪倉氏は、不動産特定共同事業法の許可取得にあたり、専門家や協会を積極的に活用すべきだと話しました。
えんホールディングスが参入を検討した当時、福岡には不特法に詳しい士業の専門家がほとんどおらず、東京の行政書士や弁護士を紹介してもらいながら許可取得を進めたといいます。現在は、不動産クラウドファンディング協会にも士業の専門家が参加しており、法令対応や許可取得について相談できる環境が整っています。自社だけですべてを進めるのではなく、協会や専門家を活用することで、時間とコストを削減できます。
山下氏は、特に地方の事業者にとって、最新情報を継続的に入手することが重要だと指摘しました。
事業者側が手探りで運営していることによって、投資家に不利益やリスクを与えることは許されません。法令や規制、業界動向は常に変化するため、「知らなかった」では済まされない事業です。協会に参加し、正確な情報をタイムリーに得ることは、地方事業者にとって不可欠だと話しました。
目的を明確化させる
鈴木氏は、「まずクラウドファンディングをやる」と決めるのではなく、事業として何を実現したいのかを先に考えるべきだと説明しました。
今回登壇した3社だけを見ても、参入目的や商品設計は大きく異なります。目的が異なれば、必要なシステム、マーケティング費用、人員、ファンド設計も変わります。事業の目的を検討した結果、不動産クラウドファンディングではない手段の方が適しているという結論になる可能性もあります。流行しているからという理由だけで参入し、後から「やりたかったことと違う」と気付くことは避けるべきです。
まず自社が何を実現したいのかを明確にし、その上で専門家や協会へ相談することが重要です。
利回りやキャンペーン以外でどう差別化するか
質疑応答では、当社の鍋野から「今後新規で参入する事業者はどのように差別化すればいいのか」について質問しました。
不動産クラウドファンディング業界では、一部の事業者やファンドをめぐる問題が見られる一方、投資家獲得を目的とした高利回り競争やキャンペーン競争も激しくなっています。こうした市場環境の中で、今後どのような差別化が重要になるのでしょうか。
坪倉氏は、えんfundingのリブランディング後、無期限型のファンドを提供する構想について説明しました。不動産投資の良さを維持しながら、必要なときに投資資金を出し入れできる仕組みを作り、不動産クラウドファンディングの弱点である流動性の低さを解消する方針です。利回りの高さではなく、ファンドの商品設計そのもので差別化を図ります。
山下氏は、田村ビルズでは今後、地域や物件の背景にあるストーリーと、投資家からの共感を重視すると話しました。参入当初は、プロモーション上、利回りを強く意識していた部分もありました。しかし今後は、「なぜこの不動産を再生するのか」「投資によって地域にどのような価値が生まれるのか」といった物語によって差別化を図ります。
鈴木氏は、利回り不動産では「ちょうどいいクラウドファンディング」という立ち位置を目指すと話しました。極端に高いリスクを取り、高いリターンを狙うのではなく、リスクとリターンのバランスが取れた商品を継続して提供する考えです。常に一番目や二番目に選ばれるサービスでなくても、不動産クラウドファンディングを利用する際に、「この会社も投資先に入れておきたい」と思ってもらえる存在を目指します。これまでの運用実績と安定した商品設計を組み合わせることで、他社との差別化につなげる方針です。
三者三様な回答ではあったものの、それぞれなぜ不動産クラファンを運営したいのか、どのような方向性なのかしっかりと軸を持っていました。それぞれのノウハウや目的を明確にし、独自の色を出していく必要があると感じました。
まとめ
横田代表は最後に、不動産クラウドファンディングは投資家にとって非常に優れた商品であると話しました。
これまで多額の資金がなければ投資できなかった不動産へ、少額からオンラインで投資できるようになったことは、大きな変化です。良い商品を作れば、投資家から選ばれる可能性は十分にあります。
一方で重要なのは、その商品をどのように自社の利益や成長へ結び付けるかです。認知度向上やマーケティングのために活用するのか、本業への送客や仕入れを補完する事業にするのか、あるいは不動産クラウドファンディングそのものを本業として成長させるのか。自社における役割を明確にした上で、事業に取り組む必要があります。
今回の対談では、不動産クラウドファンディングへの参入目的やメリットが、企業によって大きく異なることが分かりました。資金調達手段としての活用だけでなく、物件取得力の向上、顧客との接点づくり、本業への送客、行政との関係構築、地域課題の解決など、さまざまな可能性があります。
一方で、システム費用、投資家獲得費用、法令対応、社内理解の形成など、参入前に検討すべき課題も少なくありません。市場が拡大し、事業者間の競争が激しくなる中で、利回りやキャンペーンだけに頼らず、自社が不動産クラウドファンディングを通じて何を実現したいのかを明確にすることが、今後さらに重要になりそうです。
