小規模不動産特定共同事業のポテンシャル!中小事業者だからこそできる事業とは?

不特定多数の投資家から資金を調達し、不動産を取得・運用し、収益を分配する不動産特定共同事業。

不動産特定共同事業を運営するには、法律の定める要件を満たす必要がありますが、近年、不動産特定共同事業法が改正されたことを受け、大きな資本力がなくても不動産特定共同事業を運営できる可能性が高まりました。

この記事では、不動産クラウドファンディングに代表される不動産特定共同事業への参入を考えている地方の事業者の方へ、小規模不動産特定共同事業について、事例を踏まえて解説していきます。

小規模不動産特定共同事業って何?

小規模不動産特定共同事業とは、不動産事業者が投資家から集めた資金を利用して不動産を取得し運用、得られた収益を投資家に分配する事業のことです。

「小規模」と銘打たれているのは本来の不動産特定共同事業法の定める事業者の登録条件が、地方などの資金力に乏しい事業者にとってはとてもハードルの高いものであるからです。

参考:「不動産特定共同事業法をわかりやすく!許可取得のためにクリアすべき要件とは

平成29年度の不動産特定共同事業法の改正で、小規模不動産特定事業のための事業者の登録要件が定められました。

引用:国土交通省『クラウドファンディング等の小口資金を活用した 小規模不動産特定共同事業について』

事業者として登録するためには、以下の要件を満たす必要があります。

・投資家一人あたりの出資額及び投資家からの出資総額がそれぞれ原則100万円、1億円を超えないこと
・資本金(小規模第1号事業者:1000万円、小規模第2号事業者:1000万円)
・純資産要件:純資産≧(資本金×90/100)

宅地建物取引業の免許
・事業を的確に遂行するために必要な財産的基礎、人的構成

・基準を満たす契約約款
・事務所ごとの業務管理者配置
・5年ごとの登録更新

資本金に関して言えば、通常の不動産特定共同事業の場合、1号事業者で1億円必要ですが、小規模不動産特定共同事業の場合はその10分の1の1000万円で十分です。

また、不動産特定共同事業のルールにおいて、投資家への勧誘や契約内容の説明等について指導管理等を行う「業務管理者」を事業者ごとに配置する義務があります。

不動産特定共同事業の業務管理者については、以下のいずれかを満たす必要があります。

①不動産特定共同事業の業務に関し3年以上の実務の経験を有する者
②主務大臣が指定する不動産特定共同事業に関する実務についての講習を修了した者
③これと同等以上の能力を有すると認められることを証明する事業(以下「登録証明事業」という。)による証明を受けている者

②の講習に関しては、近年は実施されていません。

このため、事業者にとっては①と③が業務管理者の資格を得るためのスタンダードな方法となっています。

不動産特定共同事業法の定める事業者の登録要件を緩和し、中小不動産企業による地方創生を促進することこそが、この小規模不動産特定共同事業の狙いです。

しかし、以上の条件でもまだまだ小規模不動産特定共同事業者の参入は増えていないのが現状です。

とはいえクラウドファンディングを活用した地方創生の活性化に向けて法整備が進んでおり、今後の政策の動向に注目です。

小規模不動産特定共同事業でどのようなことができるのか

参入要件を満たした事業者は、インターネット上で不特定多数の投資家から集めた資金で不動産を取得し、事業を展開していきます。

証券化された不動産で運営可能な事業はいくつかありますが、国土交通省が公表している「平成29年度 小規模不動産特定共同事業 パンフレット」において事業例として挙げられているのは以下の4つです。

出典:国土交通省「平成29年度 小規模不動産特定共同事業 パンフレット」

①空き店舗をリノベーションした後に賃貸事業を営む
②賃貸住宅のリニューアル工事を行った後に賃貸事業を営む
③空き地を取得し、新築工事行ったうえで売却する
④オフィスビルを取得し賃貸事業を営む

①空き店舗をリノベーションした後に賃貸事業を営む

取得した空き店舗をリノベーションし、宿泊業・飲食業などの事業者に貸し出してビジネスを展開してもらい、そこで得られた賃料収入を投資家に還元する事業です。

運用期間が終了すると、物件を売却し、その売却益を投資家に分配します。

具体的な事例としては、2018年の株式会社エンジョイワークスの第1号案件が挙げられます。

出典:国土交通省「クラウドファンディング等の小口資金を活用した小規模不動産特定共同事業について」

このプロジェクトでは、リゾート地として知られる神奈川県三浦郡葉山町の使われていない空き蔵が、サイト上で調達された600万円の資金を元手に宿泊施設へと改修されました。

②賃貸住宅のリニューアル工事を行った後に賃貸事業を営む

サイト上で調達した資金で賃貸住宅を取得し、改修し、入居者を募り、得られた賃料収入を投資家に分配するものです。

③空き地を取得し、新築工事行ったうえで売却する

サイト上で調達した資金で空き地を取得し、その土地に新しい物件を建て、売却益を投資家に分配する事業です。

似た事例で株式会社Brain Trust from the Sunの、杉並区和泉にある老朽化したアパートを建て替えた案件があります。

https://www.braintrust-from-the-sun.co.jp/development
出典:「国土交通省の不動産証券化手法を活用したモデル事業で、小規模不動産特定共同事業により組成されたSPCに対してノンリコースローンによる資金調達を実現。

④オフィスビルを取得し賃貸事業を営む

調達した資金でオフィスビルを取得して、テナントからの賃料収入を得てそれを投資家に分配する事業です。

事業終了後は物件の売却益を投資家に分配します。

 

これまで挙げてきた小規模不動産特定共同事業はあくまでも例にすぎません。

会社が持ちうるリソースやノウハウを駆使して、小規模不動産特定共同事業の可能性を多角的に検討することが可能です。是非、会社ならではのユニークな事業の形を考えてみて下さい。

まとめ

この記事では、小規模不動産特定共同事業の概要、事業展開の可能性について解説してきました。

今後は、不動産クラウドファンディングのみならず、融資型クラウドファンディングや購入型クラウドファンディングなどが複合的に活用された地域づくりが期待されています。

小規模不動産特定共同事業を用いれば、現在メインで手掛けている事業以外にも、不動産を活用した新しいビジネスを展開できる可能性が出てきます。

登録条件をよく調べ、新規事業を作りましょう。

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