昨今、話題の不動産クラウドファンディングですが、株式投資や投資信託と比べるとまだまだ認知度が低く、周りでやっている人も少ないのではないでしょうか。
今回、当メディアの編集長である筆者が実際に不動産クラウドファンディングをやってみた結果や他投資と比べてどうだったか等、赤裸々にみなさまへお伝えしたいと思います。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングでは、各サービスの事業者がインターネットを通じて不特定多数の方から出資を募り、集めた資金でまずは対象の不動産物件を取得していきます。
そして、取得した物件は事業者にて賃貸や販売などの運用を行い、その際に得た家賃収入や売却益（購入時より高値で売った差額分）の一部を出資者たちに還元する仕組みとなっています。
インターネット上で少額から取り組める不動産投資として注目を集める「不動産クラウドファンディング」いまさら聞けない基本的な仕組みやメリット、実際に取り組む上で見極めなければならないポイントまで詳しく解説してまいります。不動[…]
不動産クラウドファンディング市場は数年で80倍！
不動産クラウドファンディングの市場規模は5年で約80倍も成長！2024年も1,700億円近くが募られています！
※2025年10月自社調べ
不動産クラウドファンディングのサービスは全100社
市場の拡大に伴い、不動産クラウドファンディングのサービス運営企業(※)は、2025年10月時点で全100社以上に達しました。
サービス終了してしまう事業者もたびたび見受けられますが、それ以上のスピードで新しいサービスがリリースされている状態です。
※不動産特定共同事業法における電子取引業務の許認可を受け、サービスを運営する企業を対象とする
※2025年10月自社調べ
不動産クラウドファンディングをやってみた結果を公開
実際に私が投資したことがあるサービスや累計投資金額を公開させていただきます。オススメ度は客観的な根拠に基づくものではなく、個人的な意見・感想になりますので、参考までに。
自己紹介
まずは筆者自身について、紹介させていただければと思います。
クラファンチャンネル編集長 太田裕也
自身でも延べ1,000万円以上をクラファン投資に入れ、継続的に運用中。
クラファン投資の専門家として、ABEMA Primeなどメディアへの出演実績あり。
全14社に投資！
不動産クラウドファンディングは以下の全14社に投資を行っています。
| サービス名 | サービス特徴 | 投資 案件数 | 累計投資金額 | オススメ度 |
|---|---|---|---|---|
| 利回り不動産 | ‣高めの利回りと安定性のバランスがピカイチ ‣実績多数かつ提供案件が多いので投資しやすい | 7件 | 360万 | ★★★★★ |
| らくたま | ‣翌日償還、アップサイド配当など嬉しい施策豊富 ‣ベネフィットステーションと提携した優待が魅力 | 6件 | 250万 | ★★★★★ |
| Jointo α | ‣東証スタンダード上場企業が運営する安心感 ‣全国バルク型で安定性の高いファンドが高評価 | 5件 | 210万 | ★★★★★ |
| Rimple | ‣東証プライム上場企業のグループ会社が運営 ‣安定性の高いインカム型かつ短期運用が中心 | 5件 | 130万 | ★★★★ |
| TSON FUNDING | ‣需要の高い築浅レジデンスが主な投資対象 ‣月間ファンド組成5~6本かつNo.1の償還実績 | 5件 | 150万 | ★★★★ |
| CREAL | ‣東証グロース市場への上場企業が運営 ‣透明性の高いファンド情報やサービス運営 | 3件 | 120万 | ★★★★ |
| COZUCHI | ‣累計募集金額でNo.1の実績を誇るサービス ‣＜過去実績多数＞想定を上回る配当も期待 | 2件 | 50万 | ★★★ |
| 利回りくん | ‣会員数No.1の実績と上場企業運営による信頼性 ‣インカム型、キャピタル型、開発型と多様な商品 | 4件 | 80万 | ★★★ |
| みんなの年金 | ‣想定利回り８％固定でわかりやすい ‣インカム＆キャピタルのハイブリッド型多数 | 1件 | 20万 | ★★★ |
| T’s funding | ‣沖縄の不動産を中心に投資可能なサービス ‣運用期間約3ヶ月という超短期投資で試しやすい | 1件 | 10万 | ★★★ |
| REISMファンズ | ‣リノベーション物件を投資対象とするサービス ‣運用期間約3ヶ月という超短期投資で試しやすい | 1件 | 20万 | ★★★ |
| ネット不動産 ファンディング | ‣高ニーズな都心の駅近物件のみがターゲット ‣劣後比率を高めることで投資家の安心感を向上 | 1件 | 30万 | ★★★ |
| わかちあい ファンド | ‣インカム型と開発型の両方のファンドを提供 ‣同サービス内で商品性やリスクが異なるため注意 | 1件 | 20万 | ★★ |
| DAIMULAR FUND | ‣開発型ファンドメインのハイリスクハイリターン ‣事業者が倒産し、出資金もバースト(恐らく全損…) | 1件 | 10万 | ー |
よく投資するサービスをご紹介！（償還・分配実績を公開）
こちらでは実際に償還・分配された実績の一部を公開します！
各事業者の概要や特徴もご説明しておりますので、参考にしてください！
利回り不動産
個人的にも一番投資しているサービスとなります。
画像引用元：利回り不動産公式サイト
★賃貸物件だけでなく、リゾート開発や権利調整案件など幅広く取扱い
★安定型のインカム型とややハイリスクなキャピタル型のバランス◎
★独自のポイント制度を導入し、利回り＋0.5～1%ほどの利益還元
運用形式 ：インカム型/キャピタル型/ハイブリッド型
平均想定利回り：約7.2%
平均募集金額 ：約1億7,000万円/件
累計募集金額 ：約130億9000万円
累計案件数 ：77件
償還実績数 ：62件
元本割れ ：0件
「利回り不動産」は長年培ってきた高いデベロップメント力を活かし、不動産の再生事業やバリューアップに強みを持つ企業が運営しており、ファンドとしても通常のレジデンスから地方の宿泊施設、福祉施設の再生や沖縄などのリゾート開発まで幅広い案件を創出し、提供しています。
「利回り不動産」は安定性の高いインカム型でも5~6%と比較的利回りが高いのと、キャピタル型の場合はリスクも高まる一方で利回りも10~12%ほどを期待できるため、リスクとリターンのバランスがちょうど良い印象となっています。
またファンドごとの透明性や情報開示の姿勢も素晴らしく、対象不動産をどんな方針で運用・売却していくのかといった狙いや固有のリスクにも言及してくれており、投資判断する上で必要な情報を出してくれています。
ファンドごとにリスク度が異なりますので、投資する場合はファンド詳細までしっかり確認することと、案件ごとに分散投資することをオススメします。
本サービスの償還・分配実績例
画像：利回り不動産63号ファンドの償還・分配実績
本ファンドは想定利回り10％ながら築古テナントとなっていたため、ややリスク高めではありましたが、新橋という好立地であったため、投資に踏み切りました。
結果的に早期償還（12カ月⇒約5か月）となったため、分配金（税引後）はやや少なくなりましたが、実質利回りも10%で配当してもらえました。（ワイズコインも含めると、1.5~2%ほど実質利回りにプラスの収益になっています。）
他にも数案件に分散投資しており、今後も継続的に投資していきたいサービスのひとつとなっています！
少額から始められるため、投資初心者でもチャレンジしやすい不動産クラウドファンディングですが、年々事業者も増えており、どのサイトで始めればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。今回は「利回り不動産」について、強みや注意点、実際に[…]
| 運営元情報 | |
|---|---|
| 運営企業 | 株式会社ワイズホールディングス |
| 資本金 | 100,000,000円 |
| 会社設立 | 2014年08月 |
| 本社 | 東京都港区虎ノ門４丁目３番１号 城山トラストタワー33階 |
| 上場 | 非上場 |
インタビュー動画 公開中
当メディアでは「利回り不動産」を運営する株式会社ワイズホールディングス様にはインタビューも実施しております。ぜひそちらも参考にしてください。
＼ Youtubeでインタビュー動画公開中 ／インタビュー動画を見る
らくたま
こちらも個人的によく投資しているサービスとなります。
画像引用元：らくたま 公式サイト
★透明性の高いファンド運用・説明ページの充足
★翌日償還・アップサイド配当など実質利回りが上がる施策
★福利厚生サービスと連携した優待特典を提供
ファンド種別 ：インカム型/キャピタル型
平均想定利回り：6.0%
平均募集金額 ：約6,528万円/件
累計募集金額 ：約14.4億円
累計案件数 ：22件
償還実績数 ：12件
元本割れ ：0件
らくたまは、サービスリリース（2024年3月）から日は浅いものの、分かりやすいファンド情報や透明性の高い情報開示が投資家たちの間でも人気を集めています。
また案件ごとに異なりますが、優先劣後比率が30~40%と保護が手厚く、万が一の際にはファンドを自社で買取る宣言や財務余力を示すことで、投資家が安心して取り組めるような施策をたくさん打ち出しています。
一般的な不動産クラファンではファンド運用終了後、償還までに2週間～1ヶ月ほど時間がかかる場合が多く、その期間は配当計算期間からも外れるので、投資家にとってはムダな資金拘束期間となります。しかし、らくたまでは翌日償還を貫いており、資金拘束期間を最大限抑えることで投資家の利益を最大化する努力を行ってくれています。
他にも一定の投資金額を超えると、ベネフィットステーション（福利厚生サービス）も利用できるようになるため、株主優待のように金銭的リターン以外の特典を受けられるのも魅力ですね！
本サービスの償還・分配実績例
画像：らくたま18号の償還・分配実績
筆者も「らくたま」もいくつか投資し、分配実績があるのですが、ご紹介したいのは「らくたま18号」の衝撃的な実績です。
こちらは運用開始日の翌日に償還・分配金が振り込まれて、はじめはサービス側のオペミスかと心配しました。しかし、その後発表があり、まさかのたった1日で早期償還・分配になったとのことでした。
もともと運用開始の少し前に第三者への売却が決まっていたようですが、すでにファンド募集中だったので「らくたま」の心意気によりそのまま投資家たちにも分配してくれたようです。（しかも、全期間配当保証だったので、1日の運用期間にもかかわらず、きっちり数カ月分での分配計算でした！）
さすがにこのような案件は今後ないと思われますが、筆者自身も衝撃的でしたのでご紹介させていただきました。
画像：らくたまの償還・分配実績
他にもいくつかのファンドに分散投資しており、分配金も3万円以上になりました。（本当はもっと投資したいが、抽選倍率が高くてなかなか当たりません…）
今後も運用金額50万円以上のファン会員（ベネフィットステーションが利用可能）は最低限キープしつつ、その上のプラチナ会員も維持できるように投資していきたいと思っております。
少額から始められるため、投資初心者でもチャレンジしやすい不動産クラウドファンディングですが、年々事業者も増えており、どのサイトで始めればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。今回はらくたまについて、強みや注意点、実際に[…]
| 運営元情報 | |
|---|---|
| 運営企業 | フロンティアグループ株式会社 |
| 資本金 | 100,000,000円 |
| 会社設立 | 2008年08月 |
| 本社 | 東京都千代田区外神田5-2-5 フロンティア外神田ビル |
| 上場 | 非上場 |
インタビュー動画 公開中
Jointo α（ジョイントアルファ）
こちらは上場企業が運営しており、個人的にも信頼できるサービスのひとつです。
画像引用元：Jointo α公式サイト
★エリア分散型ファンドにてリスク軽減・安定的に収益を確保
★運営元が大手不動産企業で、非常に高い信頼基盤
★月1件ほどペースで定期的に案件を募集
ファンド種別 ：インカム型
平均想定利回り：約3.5%
平均募集金額 ：約2億1780万円/件
累計募集金額 ：約91億4840万円
累計案件数 ：40件
償還実績数 ：35件
元本割れ ：0件
Jointo α（ジョイントアルファ）は「あなぶき興産」という創業から60年以上の歴史を持つ東証スタンダード上場の企業が運営しているサービスです。
提供ファンドは、エリア分散された複数物件から組成されたバルク案件がメインで、分配金原資も賃料収入（インカムゲイン）がメインとなるため、元本毀損や分配金の減少リスクは最大限抑えられています。
運営元である「あなぶき興産」は不動産開発・流通だけでなく、ホテルやテナント運営や小売事業などグループ全体で幅広く事業を展開しており、この不動産クラウドファンディング事業に依存せずとも安定した収入・財政基盤を持つことも企業への安心感や信頼性をはかる上では重要な指標と言えます。
想定利回りは昨今のクラファンサービスに比べると控えめですが、とにかくリスクをあまり考慮せず、安定的に運用したい方にはぴったりのサービスです。
本サービスの償還・分配実績例
画像：Jointo αの償還・分配実績
直近（2025年9月）で分配された「エリア分散型アルファアセットファンド 第九弾」は想定通りに約3%の利回りでプラスとなりました。私の運用方針として、他サービスにて6~7%の利回りと相応のリスクも取りつつも、Jointo αのように安定した事業者が運営するサービスで2~3%リターンを確実に増やしていくようにしています。
私のクラファン投資ポートフォリオの20～30%はこのような上場企業系で埋めていますが、案件頻度も多い「Jointo α」には大変お世話になっております(笑)
利回りよりも安定性を重視する方には非常にオススメのサービスです。
少額から始められるため、投資初心者でもチャレンジしやすい不動産クラウドファンディングですが、年々事業者も増えており、どのサイトで始めればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。今回は「Jointo α（ジョイントアルファ）」につ[…]
| 運営元情報 | |
|---|---|
| 運営企業 | 穴吹興産株式会社 |
| 資本金 | 755,000,000円 |
| 会社設立 | 1964年05月 |
| 本社 | 香川県高松市鍛冶屋町7-12 |
| 上場 | 東証スタンダード |
不動産クラウドファンディングによる失敗
ここまで不動産クラウドファンディングによる投資実績として、良いところだけを紹介してきました。
一方で筆者自身も経験した失敗事例や業界で発生している失敗経験もご紹介したいと思います。
【筆者経験】Daimular Fundの倒産/出資金は全損か!?
約3年の不動産クラファンへの投資経験を経て、得られた分配金総額は、約100万円近くに達しておりますが、すべてがうまくいったわけではありません。
実は2025年7月に不動産クラファンサービス「Daimular Fund」を運営するダイムラー・コーポレーションが破産手続きを開始したと通知が入りました。
これにより実質、「Daimular Fund」も運営停止となり、運用中ファンドも償還・分配が停止するという事態が発生しました。
画像：Dimular Fund 016 プールヴィラ済井出 第三期の投資申込履歴
投資金額としては、10万円でしたが同社は破産後、運営会社とはコンタクトが取れず、破産管財人のみ連絡可能となっています。
破産手続きに際して、出資金も所定の手続きに従って、返還依頼を行っていますが、不動産クラファンにおける「匿名組合出資」は弁済順位が低く、銀行からの融資などを返済した後、余ったお金があれば返済されるようです。そのため返還の可能性は極めて低く、最悪の場合このまま全損になると思われます。
不動産クラファンの実績を過信した結果
この失敗はこれまでの不動産クラファンでは元本割れなどの被害がほとんどなかったことによる過信が招いた結果だと思っています。
Dimular Fundは約4年に渡って運営を行っており、償還・分配実績もあったことから、おそらく問題ないという油断がありました。
やはり投資を行う前には、運営会社の財務状況をいま一度分析することやファンドごとにどんなリスクがあるのかを慎重に確認する必要があると感じました。
特に不動産クラファンは、特定の不動産ごとに投資が出来るとはいえ、運営会社に資金を預けることに等しい投資となっています。
運営企業がどれだけ透明性を確保し、真摯にサービスを運営しているか、その取り組みや姿勢をしっかりと評価する必要があります。
運用・償還遅延が多発するサービスや体制不安も…
筆者自身の経験ではございませんが、不動産クラウドファンディングでは一部のサービスにて、運用期間の延長や償還遅延といったトラブルが多発しています。
不動産クラファンは運用期間6ヵ月～12カ月といった短期が主流になっていますが、大きい物件であればあるほど販売・契約には1年以上も時間を要します。
そのため個人的には数カ月の運用期間延長は発生しても仕方ないと思っています。
ただしそういったトラブルが発生した時の運営会社の開示姿勢は非常に重要です。
トラブルが発生した時に「何が原因」だったのかを開示しつつ、「どんな解決策」を検討しているのか等、サービスを利用している投資家たちが安心できるような情報を出してくれると安心できます。
逆にトラブルが発生した時に、情報発信を限定的にしたり、あるいは進捗報告や具体的な説明がないような隠蔽的対応を取られるとかえって不信感が募る傾向にあります。（今はSNSもあるため、隠蔽行為は不可能にもかかわらず）
以下の記事ではトラブルがあったサービスについて、まとめていますが、それらの姿勢についても言及されていますので、ぜひ参考にしてみてください。
不動産クラウドファンディングは手軽に始められる一方で、「償還遅延」という見落としがちなリスクも存在します。本記事では、2025年7月現在で確認された償還遅延が発生してしまった案件を一覧にし、運営会社ごとの対応姿勢や傾向を投資家目線で分析しま[…]
運営会社の透明性を向上する取り組み
当社では各クラウドファンディングのサービス運営会社へのインタビューを実施し、動画として発信しております。
各企業がどんな背景や想いをもって運営しているのか、どんな体制や環境で適切に運営しているのか等、詳しくヒアリングしておりますので、ぜひ参考にしてみてください。
投資型クラウドファンディング業界で初めて、クラファン事業者インタビュー動画と投資家対談ライブの両方を公開。サービス立ち上げの経緯やファンド設計のこだわり、投資家のリアルな声まで、クラファンの“今”を多角的にお届け[…]
不動産クラウドファンディングで投資するポイント
不動産クラウドファンディングでの投資をはじめる上で大切にしてきたポイントをご紹介します。
分散投資を心掛ける
投資の基本ではありますが、分散投資は絶対に行うべきと考えています。
特に不動産クラウドファンディングは1~10万円の少額単位で始められることから、様々なサービスかつ様々なファンドに分散することをオススメします。
筆者自身も1サービスで運用する最大金額は、300万円までと決めており、1ファンドも100万円までと決めています。
分散投資を行えば、仮に一部のサービスやファンドがコケてしまったとしても、被害が最低限で済みます。（数十万であればメンタル的にもギリギリ踏みとどまれます！笑）
SNSやブログなどで第三者による情報を集める
サービス公式が発表している情報を鵜呑みにするのではなく、SNSやブログを通じて、周りからサービスがどのように評価されているのか等も情報収集することをオススメします。
ただ気をつけなければならないのは、ブロガーやインフルエンサーはPR目的でお金をもらって宣伝しているケースも多いです。その方の発信が信用に足るかどうかは、その方自身が各サービスにある程度投資しているか、利回りや運用期間などのプラス側面だけでなくリスク面にも目を向けて発信できているかどうか、を見極めるとよいかもしれません。
情報の見極めについては有名クラファン投資家と議論した内容も動画にて発信しておりますので、ぜひご参考にしてください！
リスクを理解・許容する
私も不動産クラファンでの全損を経験しましたが、元本毀損リスクや事業者倒産リスクを理解し、あらかじめ可能性を考慮していたので、大きな精神的なショックには至りませんでした。（自慢することではないですが）
クラファン投資は自己資金の範囲内で投資することを前提とし、ご自身でどこまでリスクを許容できるのかをあらかじめ設定しておくことで、最悪の事態が起こった際にも客観的かつ冷静に判断できるかもしれません。必ず無理のない範囲で、ご自身のラインを見極められるようにしましょう。
まとめ
ここまで筆者の投資実績や経験をもとに不動産クラウドファンディングの特徴やポイント、投資への心構えなどお伝えさせていただきました。
あくまで自身の経験に過ぎないので、最終的なサービス選びや投資判断はご自身で考え抜いていただきたいと思います。
また今回は不動産クラウドファンディングにスポットを当てた紹介になっておりますが、他にもNISAや株式など魅力的な投資商品もたくさんあります。
余力があれば、それらの投資も含めてリスクとリターンのバランスが取れた資産運用をご検討いただくとよいのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングサービスを一覧形式で網羅しました。※本掲載一覧は国土交通省が管轄する不動産特定共同事業法（不特法）に基づく電子取引業務を行う事業者・サービスに限り掲載しています。不動産クラウドファンディン[…]
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