不動産クラウドファンディングとは?仕組みから見極めのポイントまで解説

インターネット上で、不動産投資信託(以下、不動産投資)を1万円~100万円からと少額で取り組める不動産クラウドファンディングが今、注目を集めています。

2024年現在、計90社以上と非常に多くの事業者が参入しています。

この記事では不動産クラウドファンディングの概要を述べ、不動産クラウドファンディングがなぜ脚光を浴びているのかを、ソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)との違い、投資家にとってのメリットなどを踏まえたうえで解説していきます。

不動産クラウドファンディングの仕組みについても詳しく語っていますので、是非最後までご覧ください。

 

不動産クラウドファンディングを始めるなら

CrowdFunding Channelでは、初心者向けの不動産クラウドファンディングについての記事から、事業者向けの記事など、全方位を網羅した記事を掲載しております!

中でもデータに基づく記事は、長年にわたって培われた結果を基に作成されているので、おすすめです。

掲載記事を読み漁って、知識を付けた後に、投資LIFEをスタートさせてみましょう。

不動産クラウドファンディングとは

    

不動産クラウドファンディングとは、事業者がインターネットを介して不特定多数の人々から資金を集め不動産を取得、一定期間運用し、対象物件の賃料収入や売却益を原資とした投資金と利回りを合わせた金銭的リターンを分配する仕組みです。

不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業法(不特法)に基づき不動産が小口商品化されることで、少額投資が可能となっています。

クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングは、会員登録~リターンの取得まで、全ての取引がオンラインで完結します。

価格変動がなく、詳細な情報を参照しながら手軽に投資できる点も人気を集めています。

不動産クラウドファンディングと不動産担保型ソーシャルレンディングとの違い

同じ投資型クラウドファンディングに分類される、不動産担保型のソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)との違いはどこにあるのでしょうか。

主に違いは2つあり、1つは適用される法律です。不動産担保型の ソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)のファンドは金融商品として扱われます。

すなわち、不動産担保型のソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)の枠組みは「金融商品取引法」において定められており、不動産担保型のソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)を運営する場合には、金融商品取引法に基づく事業運営のための免許が必要となります。

一方、不動産クラウドファンディングの枠組みを定めている法律は「不動産特定共同事業法」(通称:不特法)です。

「不動産特定共同事業法」とは、事業者が不動産を小口商品化し、匿名組合に基づいて資金を集め不動産を運用し、投資家にその投資額に応じた利益を分配する「不動産特定共同事業」の健全化や透明化について定めた法律です。

参考:不動産特定共同事業法をわかりやすく解説!クラウドファンディング事業の許可取得のためにクリアすべき要件とは

平成29年の法改正により、会員登録から投資まですべてがwebで完結する電子取引業務についても運営が可能となりました。

対面での契約手続きを必要とする不動産小口化商品を不動産クラウドファンディングと呼称するケースもありますが、当記事及び当メディアでは一貫して、不動産特定共同事業法に基づいて運営され、web上で会員登録からリターンの償還まですべてが完結するクラウドファンディングを、不動産クラウドファンディングと定義します

もう1つの違いはリターンの性質です。 

不動産担保型のソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)の場合、投資家に還元されるリターンとは、元本と利回りを併せたものです。運用が終わると同時に口座に自動的に振り込まれます。

一方不動産クラウドファンディングの場合、投資家に還元されるのは通常の不動産投資さながら家賃収入や売却費などを原資とした投資金と利回りを合わせた額です。

不動産クラウドファンディングは、不特定多数の人々から募った資金で、物件が一定期間運用されます。

不動産クラウドファンディングと融資型クラウドファンディングの違い

モデル運営に必要な免許・免許リターン
不動産クラウドファンディング

不動産特定共同事業法 第1号第2号
不動産特定共同事業法 第3号第4号
不動産特定共同事業法
小規模不動産特定共同事業第1号第2号

物件の賃料収入および売却益を
原資とした償還金(投資元本)
と分配金(利回り)

融資型クラウドファンディング
(ソーシャルレンディング)
第二種金融商品取引業・貸金業

貸付先企業の事業収益を
原資とした償還金(投資元本)
と分配金(利回り)

また、不動産担保型のソーシャルレンディングでは、不特法に基づくクラウドファンディングと比べて住所などの詳細情報が秘匿となっており、透明性に欠ける場合がありますが、不動産クラウドファンディングでは、投資家は物件の詳細情報を閲覧可能です。

不動産クラウドファンディングの他に不動産投資を少額で行うことのできるものは、J-REIT(不動産投資商品)が挙げられます。

多くの投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、収益を投資家に分配するという点では不動産クラウドファンディングと同じですが、J-REITの場合、投資先を自分で選定することはできず、投資の専門家にゆだねる形を採ります。

不動産クラウドファンディングはなぜ注目を集めているのか

不動産クラウドファンディングが注目を集める理由は主に以下の点です。

情報の透明度が高い

不動産クラウドファンディングの場合、投資対象物件の情報が各サイトで詳細に記述されています。

投資対象物件の詳細情報やファンドのコンセプトなどが網羅的に掲載されており、適切な投資判断がしやすいです。

その中から手軽にファンドを選べることが、投資に取り組むうえでの心理的ハードルを下げています。

貯蓄層に受け入れられやすい

少額投資ができる点や低リスクであること、インターネット上での物件選びや運用の手軽さなどが、不動産クラウドファンディングが貯蓄層から支持を集めている理由の1つです。

従来の不動産投資は金銭的に余裕のある人の特権でしたが、平成29年度の「不動産特定共同事業法」の改正で小口化された不動産の電子取引が可能になり、多くの人々に不動産投資への門戸が開かれました。

不動産クラウドファンディングは投資家が自ら資金の運用に参加しないという性質を踏まえると、銀行の口座に預金をすることとの類似性が見られ、「ネット経由でファンドという名の高金利の口座に預ける」という表現の方が貯蓄層の人にはしっくりくると思います。

少しでいいので、試しにお金を投資してみてください。投資という実感があまりないことがわかると思います。

不動産クラウドファンディングのメリット

少額で不動産投資に取り組める

不動産クラウドファンディングは不特定多数の人々から募ったお金で物件を運用していくという性質上、投資家一人当たりのリスクが軽減されるため、少額投資が可能です。

このため、投資のための莫大な額の借り入れなど、大きな資金の工面が必要ありません。また、投資金額も少額なので、分散投資でリスク分散も図れます。

サイト上で投資対象案件の詳細が把握できる

不動産クラウドファンディングでは、投資対象である物件の立地、外観、運営情報など詳細を把握し、納得した上での投資が可能です。

特に投資初心者は案件の詳細がわからないと不安に思うこともあります。

しかし、不動産クラウドファンディングであればその心配は無用です。サイト上で簡単に投資したい案件を選び、自由に投資できます。

運用はおまかせ

不動産クラウドファンディングでは投資した後は運用をプロに任せ、リターンを待つだけ。

通常の不動産投資における修繕やリフォーム、毎月の維持・管理など煩わしいプロセスを排除でき、気軽に投資デビューを飾れます。

優先劣後方式により元本割れのリスクを抑えられる

多くの不動産クラウドファンディング事業者で採用されている優先劣後スキームによって、投資家は優先出資者として、利益を優先して受け取れます。


優先劣後方式

優先劣後方式
・利益は優先分配として、優先出資者(投資家)が優先して受け取れる
・損失は劣後出資者(事業者)が優先して被るので、損失が生じにくい

不動産クラウドファンディングの優先劣後割合は、事業者によって異なりますが、この方式を取り入れている不動産事業者は大半を占めています。

これによって他の投資と比べるとリスクが減るので、投資スタートには最適です。

合わせて読みたい

不動産クラウドファンディングの安全性を高めるための仕組みとして、各サービスに導入されているのが、優先劣後スキームです。今回は、不動産クラウドファンディングにおける優先劣後スキームについて解説していきます。優先劣後スキームとは[…]

不動産クラウドファンディングで気をつけるべき点

大きな利益を出すことは難しい

不動産クラウドファンディングは大きな利益を出すのには不向きです。

不動産クラウドファンディングは複数の投資家で一つのプロジェクトを運用していくモデルであるため少額での投資が可能となっていますが、その分得られるリターンは少なめで儲からないとも言われています。

ちょっとしたお小遣い程度の利益を得られると考えておきましょう。

リスクは少ないがゼロではない

不動産クラウドファンディングは安全ですがやはり紛れもなく投資です。リターンが得られないかもしれないということは覚悟しておきましょう。

不動産クラウドファンディングにおいて発生するリスクで代表的なものは、運営事業者の倒産による元本割れ(投資家から預かった投資金を返済できないこと)です。

合わせて読みたい

不動産クラウドファンディングに取り組むうえで考慮すべきリスクの1つが元本割れです。 この記事では不動産クラウドファンディングの元本割れについて解説します。不動産クラウドファンディングの元本割れとは不動産クラウドファンディ[…]

リスク対策としては、インターネット上でできるだけ詳細情報を集めるか、下見なども可能なものもあるので現物を把握してみるなどの打ち手が考えられます。

投資に限らず、新しく物事を始める際は徹底的なリサーチをすることが大事です。

人気であるため投資できない場合がある

一部の人気サービスのファンドでは、「蒸発」と呼ばれる一瞬で完売する現象が起こるため、先着式ファンドの場合、募集開始と同時に投資申込を完了させるぐらいのスタンスでいなければ思うように投資ができない可能性があります。

特に東証一部上場企業などが運営するファンドは、信頼性や安全性が魅力であるため人気が高いです。

合わせて読みたい

不動産クラウドファンディングには様々な規模の事業者が参入していますが、会員登録や投資の基準の一つになるのが運営会社の信頼性です。中でも上場企業や大手企業が運営している不動産クラウドファンディングは、信頼性の高さゆえに投資家に人気があ[…]

しかし、不動産クラウドファンディングサービスは多数登場しているので、自分で投資しやすいサービスを見つけるのも手です。

複数のファンドに投資をしたり、抽選方式のファンドに投資するなどの工夫を施しましょう。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリットについて詳しく知りたい方はコチラ↓

合わせて読みたい

クラウドファンディングとは、少額から投資を始められる方法です。この記事ではクラウドファンディングの種類や特徴、メリット・デメリットを解説します。クラウドファンディングとは何かクラウドファンディングには様々な種類がありますが、[…]

具体的な登録・投資方法

では、具体的な登録・投資方法を見ていきましょう。

難しいことは一切なく、どの不動産クラウドファンディングもほとんど共通しています。

各サービスの会員登録に個人情報や口座情報を入力すると、数日後に運営会社からハガキが送られてきます。

そのハガキに記載の本人確認コードを入力するとサイト上にて本人確認が終了し、投資できるようになります。

あとは投資したいファンドのページに遷移し投資口数を入力、「重要事項説明書」及び「契約成立前書面」を確認しチェックを入れ、「投資する」ボタンを押すと投資が完了します。

不動産クラウドファンディングは会員登録から投資までとてもスムーズかつ簡単です。

具体的な方法については以下の記事を参照してください。

合わせて読みたい

不動産クラウドファンディングは、インターネット経由で少額から不動産に投資し、賃料収入や売却益を原資としたリターンを得ることができる新しい投資手法です。不動産クラウドファンディングは、低リスクで安定的な投資手法として人気を集めています[…]

ファンドを見極める4つのポイント

不動産クラウドファンディングには40社以上が参入していますが、サービスという観点で見るとそれぞれに際立った際はありません。

このため、物件の立地、利回り、運用期間、運営会社の4つのポイントを参照しながら投資を検討すると良いです。

物件の立地からは、入居率の高さをある程度想定することができます。

利回りはどれだけのリターンがあるかを把握するという点で非常に重要なポイントですが、高すぎると感じる場合には、そのほかのファンドの情報なども参照した上で、投資を控えるのもありです。

運用期間については、どのくらいの期間で手元にお金が返ってくるかを把握することができるため、投資の計画に応じたファンドを選ぶようにしましょう。

運営会社は、ファンドの安全性を把握するためにも見逃せないポイントです。

その会社がどのような事業に取り組んでおり、どのような実績を積んできたかについてリサーチするようにしましょう。

いくつかのサービスに会員登録しておくと、ファンドの比較がしやすくなります。

なお、当メディアでは不動産クラウドファンディングサービスを網羅しておりますので、最適なサービスを選び投資してください。

まとめ

今回は不動産クラウドファンディングがなぜ注目を集めているのか、特徴やメリットを踏まえたうえで論じてきました。

投資と聞けば身構えてしまう人も多いですが、不動産クラウドファンディングであれば投資対象の情報も網羅されているうえに、少額投資でリスクを軽減できるという意味でかなり良心的なサービスと言えます。

預貯金感覚でできるという点で従来の投資よりも圧倒的に始めやすいです。

登録も投資もスマホで出来て簡単。不動産クラウドファンディング、早速始めましょう。

CrowdFunding Channelでは、投資家の皆様に役立つ投資型クラウドファンディングに関する情報を発信しています。
各社サービスの状況も随時更新していますので、是非ご覧ください!

不動産クラウドファンディング
【毎月更新】累計募集金額・利回り上位5位【最新版】不動産クラウドファンディングサービス一覧【最新版】クラウドファンディング業界レポート
ランキング