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Victory Fund（ビクトリーファンド）を徹底解説！やってみた評判は？メリットやリスクなどご紹介

少額から始められるため、投資初心者でもチャレンジしやすい不動産クラウドファンディングですが、年々事業者も増えており、どのサイトで始めればいいのか迷っている方も多いのではないでしょうか。
今回はVictory Fund（ビクトリーファンド）について、強みや注意点、実際に使用している人のレビューなどをご紹介します。
複数のサイトと比較して、特徴やリスクを理解した上で自分に合ったサービスを選んでいきましょう。
※本記事は2025年7月時点での情報をもとに作成しております。

目次

Victory Fund（ビクトリーファンド）の基本情報

サービス名：Victory Fund
第一号ファンド募集日：2021年3月
累計募集ファンド件数：37件
平均想定利回り：約9.99％
平均運用期間：約11.3ヶ月
最低投資額：10,000円
募集方式：先着
平均優先劣後比率：約2~3％

Victory Fundの特徴

Victory Fundは、平均8%以上という高い利回りが期待できる不動産クラウドファンディングサービスです。大型案件（3,000万円～5億円台）が中心で募集金額が大きいため、人気が高くても完売までに余裕があり、比較的投資しやすい環境が整えられているのが特徴です。また、家賃収入によるインカムゲインと物件売却によるキャピタルゲインの両方を狙うことで、10%前後の高利回りを実現しています。元本割れリスクを軽減する優先劣後システムを採用し、得意とする東京エリアを中心に安定した高い利回りを提供しています。

運営元は、1997年設立のカチデベロップメント株式会社で、土地事業やマンション・アパートのバリューアップ再販事業、商業ビルの運営など不動産関連事業全般を手がけている企業です。優先劣後構造で投資家を保護しますが、劣後出資比率は比較的低い3%台からとなっているため、投資家は元本保証なしのリスクも理解した上で投資判断が求められます。

Victory Fundのメリット

  1. 投資対象が首都圏中心で安定性が高い
  2. 高い利回り（平均8％以上）
  3. 大型案件で投資しやすい

メリット①投資対象が首都圏中心で安定性が高い

主に東京エリアの収益不動産を中心に投資対象としており、不動産価値の下落リスクが比較的低い首都圏物件が多いことから、安定した運用が期待できます。

メリット②高い利回り（平均8％以上）

他の不動産クラウドファンディングと比較して、想定利回りが8%?10%程度の高いリターンが期待できます。東京エリアの収益不動産を中心に、利回りをしっかりシミュレーションしながらハイリターンかつローリスクを実現しています。

メリット③大型案件で投資しやすい

募集金額は5,000万～1億円以上の大型案件が中心です。これにより当選確率が上がり、複数案件へも投資しやすい環境が整っています。大型案件は人気が高くても完売に余裕があるため、投資機会を取りやすい点も魅力です。

Victory Fund のデメリット

  1. キャピタルゲインの根拠が不明瞭
  2. 継続ファンド（リファイナンス案件）でのリスクが高い

デメリット①キャピタルゲインの根拠が不明瞭

Victory Fundでは想定利回りの一部がキャピタルゲイン（物件売却益）を原資とするファンドもありますが、物件売却時の出口戦略や競売計画などの記載がなく、シミュレーションで設定されている売却価格が実際に達成できるかどうかに関する説明も十分ではありません。そのため、想定通りのキャピタルゲインが得られるか不透明であり、利回りシミュレーションの現実性に疑問が残ります。

デメリット②継続ファンド（リファイナンス案件）でのリスクが高い

Victory Fundのファンドにはリファイナンス案件（既存の借入返済や運用中案件の継続資金調達）が見受けられますが、これらの資金用途や資金の流れに関する開示が十分とは言えず、具体的なリスクや進捗の把握が難しい側面があります。リファイナンス案件が続いた場合、ファンド全体の出口が遅れたり、資金繰りリスクが高まるおそれもあるため、慎重な判断が求められます。

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Victory Fundの運営元は？

Victory Fundの運営元は、カチデベロップメント株式会社です。1997年7月設立・資本金1億3,425万円で、東京都中央区日本橋室町に本社を置いています。
カチデベロップメント株式会社は東京エリアを中心に不動産の買取・再販やバリューアップ事業、商業ビルの運営などを手がけている老舗の不動産会社です。不動産の根源的価値を高めることをミッションとしており、完全オンラインで契約が完結する不動産クラウドファンディング「Victory Fund」を運営しています。

運営元情報
運営企業カチデベロップメント株式会社
資本金1億3,425万円
会社設立1997年7月7日
本社東京都中央区日本橋室町1-5-15 昇賢ビル2階
上場未上場
事業内容・不動産クラウドファンディング事業（Victory Fund）
・不動産開発販売事業（主に東京エリアでの土地取得・バリューアップ・再販）
・プロパティマネジメント事業（商業ビル運営など）

カチデベロップメントは、不動産特定共同事業法に基づく許可を得て、インターネット上での契約締結を可能にする電子取引業務も実施しています。良質な不動産収益物件に小口投資できる機会を提供し、都内不動産の価値向上を通じて安定的なリターンを目指しています。

編集部評価

編集部の独断と偏見による分析結果も記載させていただきます。
投資判断の際にはぜひご参考ください。

高利回りだけでは安心できない？Victory Fundのリスクと注意点

Victory Fundは、不動産クラウドファンディングの中でも平均利回り8?10％と高いリターンを目指しています。しかし、開発型案件で劣後出資比率が5％以下の場合、投資家保護の観点から「堅実」とは言い難く、損失リスクを十分に吸収できない可能性があります。そのため、高利回りを狙える一方で、リスク水準も相応に高いと評価せざるを得ません。

また、運営会社であるカチデベロップメント株式会社は、1997年設立の老舗不動産会社であり、東京都からの認可も受けています。ただし、公式サイトやファンド説明資料については、情報開示の丁寧さや透明性に課題が見受けられます。そのため、投資家が案件を十分に理解するための情報を得にくい場合がある点には注意が必要です。サービスを利用する際は、事前に内容をしっかり確認しておくことをおすすめします。

劣後出資比率が低い

Victory Fundのファンドでは劣後出資比率が2?3％程度と業界平均（5～20％）と比べてかなり低く設定されていることが多く、これにより投資家の元本の保護が十分とは言えません。劣後出資比率が低いと事業損失が発生した際に投資家が損失を被るリスクが高まります。高利回りを追求する分、リスクも大きい設計となっています。

Victory Fundの口コミ

＜サービス名＞の評判は実際のところ、どうなのでしょうか。X（旧Twitter）上に寄せられた、実際に使用しているユーザーの声を以下にてまとめてみました。

口コミ①高利回りの仕組みが不明

口コミ②オペレーションが行き届いていない

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Victory Fundの実施中キャンペーン

Victory Fundでは2025/08/21現在キャンペーンは実施していません。
詳しいキャンペーン情報は以下のまとめをご確認ください。

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不動産クラウドファンディングの注意点

ここまでサービスの特徴や利点などを中心にお伝えしてきましたが、不動産クラウドファンディングは投資商品となりますので、リスクについてもきちんと理解しておきましょう。

不動産クラウドファンディングのリスク

不動産クラウドファンディングにはいくつかリスクがあります。

・分配金変動リスク
・元本毀損リスク
・運営事業者の倒産リスク

特に不動産クラウドファンディングにおける代表的なリスクは「元本毀損リスク」です。

事業者が販売する不動産クラウドファンディングの不動産小口化商品は、不動産のプロが目利きした物件であり、一定以上の勝算があって商品化しているはずです。

しかし、不動産市場の大幅な変動や天災による被害、金融危機など突発的な外的要因により、不動産価値や金利が大きく下落することもあります。

その結果、空室が発生し、想定通りの賃料収入が得られなかったり、仕入価格より低い価格で売却することで「売却損」が発生することが考えられます。

このように運用で想定通りの利益が上がらなかったり、売却損が発生した場合、投資家への分配金が０円になるだけでなく、預けた資金も減額して返還（元本割れ）となり、投資結果がマイナスで終わる可能性があります。

不動産クラウドファンディングは少額で投資できるとはいえ、一定のリスクは理解した上で投資を行う必要があります。

元本毀損リスクを軽減する「優先劣後システム」とは

元本毀損リスクに関しては、多くの不動産ファンドにて「優先劣後システム」が採用され、一定の損失までは事業者側にてカバーしてくれる仕組みが設置されています。

「優先劣後システム」では、投資家たちから出資（優先出資）だけでなく、サービス運営元自らも出資（劣後出資）を行い、不動産を購入・所有・運用していきます。そして万が一、対象不動産の売却損などが発生した際には事業者による劣後出資分から損失分をカバーし、投資家たちの優先出資分は守られる仕組みとなっています。（この制度は元本を保証するものではなく、劣後出資金額分まで損失をカバーするものとなっているため、万が一、それ以上の損失が発生した場合には優先出資である投資家の元本が毀損します。）

例えば、1,000万円の不動産のうち、800万円分は投資家たちから資金（優先出資）を集め、200万円分を事業者が資金を出資（劣後出資）した際、仮に不動産の売却によって100万円の損失が発生したとしても、その損失は事業者の劣後出資200万円から被るため、投資家たちからの出資金は出資時と同じ金額が返還されます。

なお、優先劣後システムは元本保証ではないので、上記の例にて損失額が200万円を超えて発生した場合は、損失額の一部が投資家たちの優先出資から差し引かれ、元本毀損に至ることもあります。

※優先劣後システムはファンドごとに劣後出資比率が変わります。投資前にご自身にてご確認ください。

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まとめ

当記事では高利回りかつ堅実なリスク管理体制を特徴とする不動産クラウドファンディングサービスVictory Fundについてご紹介させていただきました。

当サイトでは投資家の方たちがより自分に合ったサービスに挑戦できるよう、これからも各社の分析を行い、様々なコンテンツとして発信していきます。
ぜひとも他の記事やコンテンツもお楽しみください！

※本コンテンツは事業者の公式サイト情報をもとに当社見解などを加えた内容となっております。正確な商品・サービスの情報は公式サイトをご確認ください。なお、本記事は情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関するご判断は、公式サイトにて個別商品・リスク等の内容をご確認いただき、ご自身にてお願いいたします。
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