不動産投資を検討する上で「LTV」というワードをよく見かけませんか。LTVとは、不動産の価値に対して借入金がどの程度あるかを示す指標です。借入の大きさから、ファンドの財務健全性や価格下落への耐性を判断する材料として利用されています。
この記事では、LTVの意味や計算方法、見方など、投資をするときのポイントとしてわかりやすく解説します。
LTVの意味と計算方法
LTVとは、「Loan to Value」の略称で、「不動産の価値（評価額）に対してどれだけお金を借りているか」を示しており、計算方法は物件価格の評価方法によって２種類に分けられます。
・時価ベース
現在の市場価値を基準にした時価ベースの場合
LTV＝（借入金額÷物件時価評価額）×100で求められます。
・簿価ベース
取得時の評価額から減価償却費を差し引いた簿価ベースの場合
LTV＝（借入金額÷未償却残高）×100で求められます。
簿価ベースの場合、現在の市場が反映されにくいため、実際の資産価値と開きがある可能性があるという点に注意が必要です。
例えば、時価１億円のマンションを買ったときに、8000万円の融資を受けた場合、
・時価ベースLTV＝（8000万÷１億）×100＝80％
未償却残高が９千万円の場合
・簿価ベースLTV＝（8000万÷9000万）×100＝88.888…≒88.9％
と算出されます。
LTVの評価基準
一般的にLTVの最大値の目安は70～80％以下といわれており、低LTVであるほど安全性が高いといわれていますが、低ければ良いというわけではありません。それぞれのメリットとデメリットをまとめました。
低LTVのメリット
１、 ローリスクローリターンで安全性が高い
２、金融機関の融資審査で有利
３、担保余力が大きいため、追加融資を受けやすい
低LTVのデメリット
１、 自己資金が多く必要
２、レバレッジ効果が低い
高LTVのメリット
１、 投資対効果が高い
２、 レバレッジ効果が高い
３、 自己資金を少額で抑えられる
高LTVのデメリット
１、 空室リスクへの柔軟性が低い
２、 変動金利の場合、返済額が増加
３、 担保余力が小さく追加融資が困難
| 高LTV | 低LTV | |
| 安全性、リスク | ハイリスク・ハイリターン | ローリスク・ローリターン |
| 自己資金 | 多く必要 | 少なく済む |
| 追加融資 | 受けにくい | 受けやすい |
| リスクへの柔軟性 | 低い | 高い |
| レバレッジ効果 | 高い | 低い |
| 投資対効果 | 高い | 低い |
まとめ
LTVだけでは投資の良し悪しを判断することはできませんが、事業者の金融資産と借入のバランスを見るうえで有用な判断基準です。「CREAL」「TREC FUNDING」でおなじみの不動産クラウドファンディングや「AGクラウドファンディング」が提供しているソーシャルレンディングサービスなどでも使われています。
LTVをうまく活用して、今後の不動産投資に役立ててみてください。
ポイント
・LTVは不動産投資における健全性を示す重要な指標として機能
・２種類の計算方法があり、時価ベースはより市場を反映した値となる
・値が小さいほど安全性は高くなるが、レバレッジ効果は弱まるなどのデメリットも
